Le
logement en meublé
est un produit très
"tendance"
qui correspond à
une forte demande
dont les origine sont
les plus diverses
:
- Le développement
du tourisme avec la
création des
résidences
de vacances et la
multiplication des
chambres d'hôtes
et gîtes.
- L'accroissement
du nombre d'étudiants
- La pratique des
entreprises qui envoient
leurs cadres en mission
de plusieurs semaines
loin de leur domicile
- Le vieillissement
de la population qui
va nécessiter
la création
d'un nombre considérable
de maisons de retraite
médicalisées.
- Enfin la pénurie
du marché locatif
principal qui met
de nombreuses familles
en attente d'un logement
satisfaisant.
Ce
mode de logement plaît
à l'investisseur
en offrant en dehors
des avantages fiscaux,
une grande souplesse.
Par contre cet avantage
peut à terme
présenter plusieurs
inconvénients
qu'il convient de
parfaitement analyser.
Ce
sont les personnes
qui donnent en
location meublée
des chambres ou
des logements.
En fonction du
chiffre d'affaires
réalisé
le loueur acquiert
la qualification
de loueur meublé
non professionnel
(LMNP) ou de loueur
meublé
professionnel
(LMP).
Entrent notamment
dans cette catégorie
les loueurs de
chambres d'hôtes,
de meublés
de tourisme ou
de gîtes
ruraux.
Pour
être considéré
comme loueur non
professionnel
il faut :
- Soit ne pas
être inscrit
au registre du
commerce et des
sociétés
(RCS) en qualité
de loueur en meublé.
- Soit, bien qu'inscrit
au registre du
commerce, ne pas
retirer de cette
activité
un montant de
recettes au moins
égal ou
supérieur
à 23 000
€ TTC ou
représentant
au moins 50% du
revenu global
du foyer fiscal.
Au-delà
de ces sommes,
le loueur acquiert
la qualification
de
loueur en meublés
professionnel
qui offre un statut
fiscal beaucoup
plus attractif.
Immeubles
visés :
Ces
dispositions s'appliquent
à plusieurs
types de location.
- La location
d'une chambre
meublée
ou d'une partie
de sa résidence
principale.
- La location
saisonnière
d'appartements
ou de maison individuelle.
- La location
de gîtes
et de chambres
d'hôtes.
- La location
de logements neufs
ou anciens dans
des résidences
avec services
ou dans des résidences
de tourisme à
condition qu'elles
soient gérées
par un exploitant
dans le cadre
d'un bail commercial.
A
partir de la seconde
location de meublé,
il est indispensable
de respecter les
règles
d'urbanisme applicables
dans les communes
de plus de 10
000 habitants
(à l'exception
des stations balnéaires
climatiques ou
thermales) qui
interdisent aux
propriétaires
de transformer
des logements
loués vide
en meublés
ans autorisation
de la préfecture.
Pour éviter
toute contestation
de la part de
l'administration
fiscale, il est
important de préciser
dans le bail qu'il
s'agit d'une location
meublée
et de faire figurer
en annexe un inventaire
du mobilier.
Les
locations de caravanes,
mobil-homes et
habitations légères
de loisirs réalisées
dans les terrains
de camping sont
assimilées
à la fourniture
de logements meublés
lorsque ces biens
constituent de
véritables
installations
fixes.
La
location en meublé
constitue une
activité
commerciale.
Les
profits qui en
résultent
sont imposés
à l'impôt
sur le revenu
dans la catégorie
des bénéfices
industriels et
commerciaux (BIC)
d'après
l'un ou l'autre
des régimes
d'imposition prévu
par la loi (micro-entreprises,
réel simplifié,
et réel
normal) en fonction
du chiffre d'affaires
réalisé.
Concernant
les charges
:
Du
fait de l'application
du régime
du BIC, les
charges occasionnées
par cette activité
peuvent être
déductibles.
Cette déduction
peut varier
en fonction
du choix du
loueur d'inscrire
ou pas ses locations
à son
actif immobilisé
comptable
Les biens
mobiliers
et immobiliers
du loueur
en meublé
non professionnel
font l'objet
d'un amortissement
comptable
tous les ans
:
le
mobilier est
amorti selon
la règle
des amortissements
différés
sur une durée
comprise entre
cinq et dix
ans.
les
immeubles
sont amortis
selon la règle
des amortissements
différés
pour leur
valeur hors
terrain (non
amortissable),
sur une durée
comprise entre
20 et 30 ans.
Ces
amortissements
ne sont comptabilisés
fiscalement
en charge
qu'à
hauteur des
loyers diminués
des autres
charges. Ils
ne peuvent
en aucune
façon
contribuer
à créer
ou augmenter
un déficit.
L'excédent
est reporté
sur les execices
suivants sans
limitation
de durée.
Il existe plusieurs
cas d'exonération
de ces revenus
:
- En cas de
location ou
sous-location
en meublé
d'une partie
de sa résidence
principale (chambre,
étage
d'une maison).
Les pièces
louées
constituent
pour le locataire
sa résidence
principale (par
exemple un étudiant,
un apprenti)
et le prix de
location est
fixé
dans des limites
raisonnables
(139 €
annuels par
mètre
carré
en région
Ile-de-France
; 99 €
dans les autres
régions).
- En cas de
location d'une
chambre d'hôte
de manière
habituelle pour
une durée
d'une journée,
d'une semaine
ou d'un mois
et si les recettes
brutes annuelles
y compris les
prestations
annexes ne dépassent
pas 760 €.
En cas de franchissement
de cette limite,
les recettes
sont imposables
en totalité.
L'exonération
de tous les
revenus tirés
de la location
pendant 3 ans
à des
bénéficiaires
du RMI ou à
des étudiants
boursiers et
dans le cadre
de loyers plafonnés
est supprimée
pour les baux
conclus, renouvelés
ou reconduits
depuis le 1er
janvier 2002.
Elle est remplacée
par une déduction
forfaitaire
majorée
de 60% (dispositif
"Lienemann").
Les déficits
subis par les
loueurs en meublé
non professionnels
e sont pas déductibles
du revenu net
global du foyer
fiscal.
Les déficits
d'une année
ainsi que les
déficits
restant à
reporter se déduisent
de l'ensemble
des bénéfices
provenant d'activités
industrielles
ou commerciales
exercées
à titre
non professionnel
par l'un des membres
du foyer fiscal,
durant la même
année et
les cinq années
suivantes.
Dans la pratique,
le report sur
les cinq années
suivantes ne peut
jamais se faire
dans la mesure
où le loueur
en meublé
non professionnel
choisit en principe
le régime
fiscal de la micro-entreprise
qui exclut la
possibilité
de constater un
déficit.
Bien que l'activité
soit commerciale,
elle n'est pas
soumise au régime
de la TVA et les
propriétaires
sont soumis à
la contribution
autonome calculée
sur les loyers
perçus.
Ce principe comporte
néanmoins
deux exceptions
:
- Les logements
situés
dans les résidences
avec services
et les résidences
de tourisme classées.
- Depuis le 1er
janvier 2003,
les exploitants
de chambres d'hôtes,
de logements meublés
sont soumis à
la TVA au titre
de leur activité
de loueur lorsqu'ils
fournissent au
moins trois services
parmi les quatre
suivants : petits
déjeuners,
nettoyage régulier,
fourniture de
linge, service
de réception.
- Les loueurs
sont soumis
à la
taxe professionnelle
dès que
la location
même saisonnière
présente
un caractère
habituel. Dans
le cas contraire
ils sont soumis
à la
taxe d'habitation
sur ces locaux.
Le propriétaire
doit néanmoins
payer la taxe
d'habitation
s'il dispose
personnellement
du local loué
en dehors de
la période
de location.
Il doit régler
de même
la taxe foncière
sur les propriétés
bâties.
- En cas
de revente,
le régime
général
des plus-values
s'applique.
- Le loueur
en meublé
non professionnel
ne peut pas
assimiler
ses locaux
à des
biens professionnels.Dans
ces conditions
il doit les
faire figurer
dans sa déclaration
d'Impôt
de solidarité
sur la fortune
(ISF).
Articles
260 D et 261 D du Code
Général
des Impôts (Régime
de TVA des logements
loués meublés).
Articles 58 et 58-I
de la loi 65-997 du
29 novembre 1965 (Exonération
de taxe professionnelle
pour les propriétaires
de gîtes ruraux
et de meublés
de tourisme).
Dépôt
des déclarations : La déclaration
2042 doit être déposée
au centre des impôts
dont vous dépendez.
Pour les déclarations
professionnelles, le lieu
de dépôt est
normalement celui du lieu
du meublé. S'il y a
plusieurs meublés,
le service compétent
est :
soit celui du lieu de résidence
du redevable ;
soit celui de situation d'un
des meublés, en principe
le plus important.
Les loueurs en meublé
qui exercent une autre activité
imposable déposent
leurs déclarations
auprès du service compétent
pour cette autre activité.
