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LE LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP)


En savoir plus sur la pratique
de la location meublée

Le statut du LMNP en résumé
Les textes fiscaux

Le loueur en meublé professionnel

Le logement en meublé est un produit très "tendance" qui correspond à une forte demande dont les origine sont les plus diverses :
- Le développement du tourisme avec la création des résidences de vacances et la multiplication des chambres d'hôtes et gîtes.
- L'accroissement du nombre d'étudiants
- La pratique des entreprises qui envoient leurs cadres en mission de plusieurs semaines loin de leur domicile
- Le vieillissement de la population qui va nécessiter la création d'un nombre considérable de maisons de retraite médicalisées.
- Enfin la pénurie du marché locatif principal qui met de nombreuses familles en attente d'un logement satisfaisant.

Ce mode de logement plaît à l'investisseur en offrant en dehors des avantages fiscaux, une grande souplesse. Par contre cet avantage peut à terme présenter plusieurs inconvénients qu'il convient de parfaitement analyser.

En savoir plus sur la location en meublé

ACCES A NOTRE SELECTION DE PROGRAMMES

 

Principes du dispositif

Contribuables concernés :

Ce sont les personnes qui donnent en location meublée des chambres ou des logements. En fonction du chiffre d'affaires réalisé le loueur acquiert la qualification de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur meublé professionnel (LMP).
Entrent notamment dans cette catégorie les loueurs de chambres d'hôtes, de meublés de tourisme ou de gîtes ruraux.
Pour être considéré comme loueur non professionnel il faut :
- Soit ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé.
- Soit, bien qu'inscrit au registre du commerce, ne pas retirer de cette activité un montant de recettes au moins égal ou supérieur à 23 000 € TTC ou représentant au moins 50% du revenu global du foyer fiscal.
Au-delà de ces sommes, le loueur acquiert la qualification de loueur en meublés professionnel qui offre un statut fiscal beaucoup plus attractif.

 

Immeubles visés :

Ces dispositions s'appliquent à plusieurs types de location.
- La location d'une chambre meublée ou d'une partie de sa résidence principale.
- La location saisonnière d'appartements ou de maison individuelle.
- La location de gîtes et de chambres d'hôtes.
- La location de logements neufs ou anciens dans des résidences avec services ou dans des résidences de tourisme à condition qu'elles soient gérées par un exploitant dans le cadre d'un bail commercial.
A partir de la seconde location de meublé, il est indispensable de respecter les règles d'urbanisme applicables dans les communes de plus de 10 000 habitants (à l'exception des stations balnéaires climatiques ou thermales) qui interdisent aux propriétaires de transformer des logements loués vide en meublés ans autorisation de la préfecture.
Pour éviter toute contestation de la part de l'administration fiscale, il est important de préciser dans le bail qu'il s'agit d'une location meublée et de faire figurer en annexe un inventaire du mobilier.
Les locations de caravanes, mobil-homes et habitations légères de loisirs réalisées dans les terrains de camping sont assimilées à la fourniture de logements meublés lorsque ces biens constituent de véritables installations fixes.
Fiscalité :
La location en meublé constitue une activité commerciale.
Les profits qui en résultent sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) d'après l'un ou l'autre des régimes d'imposition prévu par la loi (micro-entreprises, réel simplifié, et réel normal) en fonction du chiffre d'affaires réalisé.
Concernant les charges :
Du fait de l'application du régime du BIC, les charges occasionnées par cette activité peuvent être déductibles. Cette déduction peut varier en fonction du choix du loueur d'inscrire ou pas ses locations à son actif immobilisé comptable
Concernant les amortissements :

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :
  • le mobilier est amorti selon la règle des amortissements différés sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
  • les immeubles sont amortis selon la règle des amortissements différés pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 30 ans.
Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge qu'à hauteur des loyers diminués des autres charges. Ils ne peuvent en aucune façon contribuer à créer ou augmenter un déficit. L'excédent est reporté sur les execices suivants sans limitation de durée.
Concernant les exonérations:

Il existe plusieurs cas d'exonération de ces revenus :
- En cas de location ou sous-location en meublé d'une partie de sa résidence principale (chambre, étage d'une maison). Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un étudiant, un apprenti) et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (139 € annuels par mètre carré en région Ile-de-France ; 99 € dans les autres régions).
- En cas de location d'une chambre d'hôte de manière habituelle pour une durée d'une journée, d'une semaine ou d'un mois et si les recettes brutes annuelles y compris les prestations annexes ne dépassent pas 760 €. En cas de franchissement de cette limite, les recettes sont imposables en totalité.
L'exonération de tous les revenus tirés de la location pendant 3 ans à des bénéficiaires du RMI ou à des étudiants boursiers et dans le cadre de loyers plafonnés est supprimée pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 1er janvier 2002. Elle est remplacée par une déduction forfaitaire majorée de 60% (dispositif "Lienemann").

 

Concernant les déficits:

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels e sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal.
Les déficits d'une année ainsi que les déficits restant à reporter se déduisent de l'ensemble des bénéfices provenant d'activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel par l'un des membres du foyer fiscal, durant la même année et les cinq années suivantes.
Dans la pratique, le report sur les cinq années suivantes ne peut jamais se faire dans la mesure où le loueur en meublé non professionnel choisit en principe le régime fiscal de la micro-entreprise qui exclut la possibilité de constater un déficit.
Concernant la TVA :

Bien que l'activité soit commerciale, elle n'est pas soumise au régime de la TVA et les propriétaires sont soumis à la contribution autonome calculée sur les loyers perçus.
Ce principe comporte néanmoins deux exceptions :
- Les logements situés dans les résidences avec services et les résidences de tourisme classées.
- Depuis le 1er janvier 2003, les exploitants de chambres d'hôtes, de logements meublés sont soumis à la TVA au titre de leur activité de loueur lorsqu'ils fournissent au moins trois services parmi les quatre suivants : petits déjeuners, nettoyage régulier, fourniture de linge, service de réception.
Concernant les autres impôts :

- Les loueurs sont soumis à la taxe professionnelle dès que la location même saisonnière présente un caractère habituel. Dans le cas contraire ils sont soumis à la taxe d'habitation sur ces locaux.
Le propriétaire doit néanmoins payer la taxe d'habitation s'il dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location.
Il doit régler de même la taxe foncière sur les propriétés bâties.

- En cas de revente, le régime général des plus-values s'applique.

- Le loueur en meublé non professionnel ne peut pas assimiler ses locaux à des biens professionnels.Dans ces conditions il doit les faire figurer dans sa déclaration d'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Le loueur en meublé non professionnel peut bénéficier d'avantages supplémentaires dans le cadre d'acquisitions spécifiques:
- Résidences avec services
- Résidences de tourisme classées
- Résidences de tourisme classées en ZRR
- Résidences médicalisées
- Résidences pour étudiants

Textes de référence
Articles 260 D et 261 D du Code Général des Impôts (Régime de TVA des logements loués meublés).

Articles 58 et 58-I de la loi 65-997 du 29 novembre 1965 (Exonération de taxe professionnelle pour les propriétaires de gîtes ruraux et de meublés de tourisme).

 

Déclaration fiscale

 

Dépôt des déclarations :
La déclaration 2042 doit être déposée au centre des impôts dont vous dépendez.
Pour les déclarations professionnelles, le lieu de dépôt est normalement celui du lieu du meublé. S'il y a plusieurs meublés, le service compétent est :
soit celui du lieu de résidence du redevable ;
soit celui de situation d'un des meublés, en principe le plus important.
Les loueurs en meublé qui exercent une autre activité imposable déposent leurs déclarations auprès du service compétent pour cette autre activité.

Déclaration fiscale LMNP

PLAN DU SITE

Le locatif principal vide pour les logements neufs avec la loi de Robien élargie par les disposititions de la loi Borloo.

- Le locatif principal vide pour les logements anciens avec:
- la loi de Robien,
- La loi Malraux pour les immeubles situés dans des secteurs éligibles,
- L'imputation du déficit foncier pour les propriétaires bailleurs effectuant des travaux de rénovation,
- Le bail à réhabilitation qui permet aux propriétaires bailleurs de rénover leurs immeubles sans s'investir directement dans des travaux.

La locatif meublé :
- résidences avec services.
- résidences de tourisme classées en zone rurale particulière Loi demessine.

Les autres investissements immobiliers :
- le régime fiscal en faveur des Monuments historiques,
- les avantages fiscaux inhérents à la résidence principale,
- L'intérêt de l'acquisition de parts de domaines agricoles (GFA) ou viticoles (GFV).

Les différents statuts et régimes fiscaux :
- Le loueur meublé professionnel (L.M.P),
- Le loueur meublé non professionnel (L.M.N.P),
- Le micro-foncier ou Le micro-BIC,
- Les techniques du démembrement de la propriété.

- Les investissements dans le départements et territoires d'outremer avec la loi Paul - Girardin.

Résidence Cannes Mandelieu Petit Lac Mandelieu (06)
Residence cannes Mandelieu alpes maritime cote d'azur  
Fiscalité :
LMNP
Typologie :
Du  Studio au T2
Prix de vente :
  De 160.006€ HT à 245.582€ HT (parking et mobilier inclus)
Rentabilité moyenne :
4 %
Livraison :  
2° trimestre 2008
Sur la Côte d'Azur, aux portes de Cannes, un complexe résidentiel d'exception entre bord de mer et golf...
• Aux portes de Cannes dans une région très touristique, renommée pour son nautisme et ses golfs
• Tourisme d'affaires et de congrès (Festival du Film...)
• Excellente desserte
• Placement patrimonial exceptionnel à 5 mn de la Mer et en bordure d'un des plus beaux golfs d'Europe
• Résidence de Tourisme 4 * avec des prestations haut de gamme
• Récupération de la TVA
• Bail commercial MMV ferme de 11 ans 3 mois
Résidence Alfred Nobel Toulon 83
Toulon residence alfred Nobel var Provence mediterranee  
Fiscalité :
LMNP
Typologie :
Du T1 au T3
Prix de vente :
De 61.598€ HT (mobilier inclus - hors parking) à 192.280€ HT (mobilier et parking inclus)
Rentabilité moyenne :
4,85 %
 
Livraison :
3° trimestre 2007
Une résidence étudiante de qualité au coeur de Toulon et à proximité des facultés...
• Au coeur de Toulon, à 5 minutes du Port
• A proximité d'un pôle universitaire en plein essor (plus de 10.000 étudiants)
• Excellente desserte
• Proche commodités
• Belles prestations
• Bonne rentabilité : 4,85 %
• Bonne valeur patrimoniale
Résidence Les Lauréades de St Ouen - St Ouen (93)
Toulon residence alfred Nobel var Provence mediterranee  
Fiscalité :
LMNP
Typologie :
Studios, T2
Prix de vente :
A partir de 70.567 € (hors parking, hors mobilier)
Rentabilité moyenne :
4,50 %
 
Livraison :
2° trimestre 2008
Aux portes de Paris 17ème, une résidence services proche de 3 campus universitaires et de pôles économiques importants...
• Limitrophe Paris 17ème, à 12 mn du centre de Paris en métro/RER
• Région à fort déficit en logement étudiant
• A proximité de pôles universitaires et économiques importants
• Au coeur d'un programme d'aménagement d'envergure Bouygues Construction
• A 200 m à pied de la gare RER
• Bonne rentabilité 4,5%
HT/HT
• Bail Icade Eurostudiomes ferme de 9 ans renouvelable
     
   
 
 
 
Résidence VVF Omaha Beach - Colleville (14)

  Fiscalité
 LMP
 
  Typologie
 Appartements T2 au T4,
 
  Prix de vente
Budget moyen : 115.430 €HT
 
  Rentabilité
 4.40 %
 
  Livraison
 En exploitation
 
 

 

Un emplacement exceptionnel préservé, sur la célèbre plage d'Omaha Beach, entre dunes et prairies...

 
 


 
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ACCES A NOTRE SELECTION DE PROGRAMMES

 

 

Comment s'apprécient les limites de 23 000 € et le seuil de 50% ?

Les recettes brutes à prendre en considération doivent s'entendre du total des loyers courus taxes comprises. Le seuil de 50% du revenu global est apprécié en comparant le montant net des revenus de la location au total des revenus nets catégoriels de l’ensemble du foyer fiscal (avant déduction des charges du revenu global et des déficits des années antérieures) y compris les revenus provenant de la location et, le cas échéant, ceux taxables à un taux proportionnel.

Cas particuliers concernant les seuils

 

 

Contribution autonome

En dehors des cas où l'investisseur est soumis au régime de la TVA, il doit payer une contribution autonome sur les revenus locatifs.
Cette contribution remplace depuis le 1er janvier 2001 la contribution additionnelle au droit de bail.
Elle est perçue sur les revenus des locations des immeubles achevés depuis au moins 15 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, dont le revenu excède 1 830 € par local. Elle est dénommée contribution sur les revenus locatifs (CRL).

Cas particuliers concernant les seuils

 
 

Micro BIC


Sauf cas très particuliers, le régime de la micro entreprise qui ne permet pas le déficit est à exclure.
Pour ceux qui choisiraient malgré tout ce régime, vous n'avez pas à remplir de déclaration spéciale, vous portez les recettes sur votre déclaration des revenus n°2042 C, page 3, rubrique C, ligne NO, OO ou PO.
Vous serez imposé après application d'un abattement de 72% qui ne peut être inférieur à 305 €.
Vous devez joindre à votre déclaration de revenus un imprimé n°2042 P destiné à l’établissement de la taxe professionnelle.
Vous devez tenir et présenter, sur demande de l’administration, un livre mentionnant l’origine et le montant de vos recettes.

 

Réel simplifié


Le régime simplifié d'imposition s'applique de plein droit si vous ne pouvez ou ne voulez pas bénéficier du régime des micro-entreprises et que votre chiffre d'affaires est inférieur à :
763 000 € HT
Vous devez souscrire avant le 30 avril 2003 une déclaration spéciale de résultat n°2031, et compléter le cadre D de l'annexe n°2031 ter.

Régime du réel simplifié

Réel normal


Le régime du réel normal ne concerne que les grosses sociétés de location en meublés qui réalisent un chiffre d'affaire supérieur à 763 000 € HT.

A noter :
Il est possible d'opter, avant le 1er février de l'année d'imposition pour un régime différent de celui choisi, sous réserve du micro BIC qui est d'une durée d'au moins deux ans.

 
   
 

 

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