Ce dispositif s'adresse à toutes les personnes domiciliées fiscalement en France qui souhaitent fortement défiscaliser dans des produits immobiliers à valeur patrimoniale certaine

Immeubles visés:

L'objet de ces dispositions concerne l'acquisition de logements anciens accompagnée obligatoirement de travaux de restauration dans des secteurs sauvegardés ou dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP).

Fiscalité :

• Le propriétaire-bailleur s'engage à mettre le bien acquis en location nue dans les douze mois qui suivent l'achèvement des travaux pour une durée minimale de six ans décompté à partir du 1er jour du 1er bail.
• Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur.
• Les copropriétaires d'un même immeuble doivent se regrouper au sein d'une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).
• Les travaux avant leur commencement doivent avoir fait l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet.
• Les travaux de restauration doivent être entrepris à l'initiative du propriétaire unique de l'immeuble ou de l'AFUL.
  Avoir l’initiative des travaux signifie se comporter en maître de l’ouvrage, c’est-à-dire effectuer les démarches administratives, faire procéder à des études architecturales et de réalisation et surveiller les travaux.
  Il est impératif de ne réaliser les travaux qu'après l'acte d'acquisition et après la mise en place de l'AFUL.
  L'administration fiscale est très vigilante sur ce point et si elle admet que les propriétaires confient les démarches à un tiers, elle se réserve la possibilité de vérifier que ce tiers n'est pas à l'origine celui qui a monté l'opération et a pris la décision..
• Les travaux de création de logements dans un immeuble donnent droit aux avantages de la loi à condition de ne pas aboutir à un agrandissement du volume bâti de l'immeuble.
• L'investisseur a les obligations déclaratives suivantes :
  1) Une " Déclaration de Revenus Fonciers", n°2044 Spéciale
  2) L'imprimé n°2044 EB contenant engagement de location
  3) Il doit joindre à ces imprimés : une copie du bail, la déclaration d'achèvement des travaux, l'acte authentique, les tableaux d'amortissement des prêts, les factures des travaux, l'autorisation spéciale des travaux et les documents attestant de la localisation de l'immeuble.
• Les années suivantes il doit procéder aux obligations déclaratives suivantes :
  - Remplir la déclaration de revenus foncier n°2044 Spéciale et y adjoindre les tableaux d'amortissement des prêts, l'avis d'imposition de taxe foncière, la facture du gérant, une note contenant le nom du locataire.
  
  
  
  En cas de non respect des obligations par l'investisseur, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise particulièrement dans les cas suivants :
• Non respect par le propriétaire de son engagement de location nue
• Vacance du logement dans le cas où le bailleur n'a pas accompli les diligences nécessaires pour louer son bien
• Cession, donation ou démembrement du bien avant l'expiration du délai pendant lequel il s'est engagé à louer son bien
• Travaux non effectués dans la conformité exigée

Textes de référence :