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LOI DE ROBIEN
(Régime des logements dans l'ancien)

Contribuables concernés :

La loi De Robien intéresse les personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif tout en payant moins d'impôt.
La loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 Urbanisme et Habitat, publiée au JO du 3 juillet 2003, institue le dispositif relatif à l'investissement immobilier locatif, dit "régime Robien". Il améliore les conditions de la loi Besson (loi de finances 1999) qui permet aux bailleurs privés de pratiquer au titre des charges déductibles de la propriété une déduction sous forme d'amortissement.

Immeubles visés :

De façon générale ce dispositif ne s'applique qu' aux logements urbains anciens situés en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer. Les biens acquis sont affectés exclusivement à un usage de location vide pour de l'habitation principale.

Il est important de définir la notion de logements anciens :
- Il s'agit de logements qui ont été habités ou utitlisés pour quelque usage que ce soit à l'exception d'appartements témoins par le promoteur même pour un durée très courte.
- Par contre, peuvent être considérés comme neufs des immeubles anciens ayant subi des réhabilitations suffisamment importantes pour être considérés comme neuf à condition que les travaux soient le fait de personnes autres que l'acquéreur (immeubles anciens totalement réhabilités par un promoteur ou un marchand de biens).
- L'amortissement s'applique aussi aux locaux affectés avant leur acquisition à un usage autre que l'habitation et transformés en logements par la suite.

Le bénéfice de l’amortissement dans l'ancien ne s'applique qu'aux logements qui ne satisfont pas avant travaux aux caractéristiques de décence prévues par la loi SRU et qui font l’objet d’une réhabilitation conséquente. Cette mesure permettra notamment la remise sur le marché locatif de logements vacants parce que trop dégradés.
Le décret du 19 décembre 2003 définit la nature et l'ampleur des travaux de réhabilitation permettant de rapprocher les caractéristiques du logement réhabilité de celles d'un logement neuf.

Logement décent décret du 30 janvier 2002

Pour avoir la possibilité d'amortir le coût de l'acquisition et des travaux, l'investisseur devra fournir aux services fiscaux :
une attestation effectuée avant le début des travaux et réalisée par un professionnel prouvant qu'au moins deux caractéristiques majeures du logement font qu'il n'est pas décent (par exemple, absence d’installations sanitaires et infiltrations d’eau) ;
un certificat établi par un professionnel attestant qu’après travaux de réhabilitation, les équipements et le confort du logement sont équivalents à ceux d'un logement neuf compte tenu de critères tenant aux performances énergétiques du logement, à ses performances en matière de ventilation ou d'installations de plomberie, de gaz ou électricité ou à ses performances acoustiques.

Fiscalité :

Dans le cadre de l'amortissement De Robien

Dans le cadre des dispositions Besson

Enfin, pour les logements anciens qui font l'objet d'un engagement de location sous certaines conditions de loyers et de ressources des locataires, le dispositif actuel est maintenu, avec l'amélioration substantielle apportée par l'article 79 de la loi de finances pour 2003 qui a relevé de 25 % à 40 %, à compter de l'imposition des revenus de 2003, le taux de la déduction forfaitaire majorée applicable aux revenus tirés de la location de logements. En outre, ces logements bénéficient d’un relèvement des plafonds de loyers et du nouveau zonage (classement des communes en zones A, B et C).

• Le propriétaire-bailleur s'engage à mettre le bien acquis en location nue pendant 9 ans pour un usage d'habitation principale et pour un loyer inférieur à un plafond précisé ci-dessous en fonction de la zone géographique.
• Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur. En revanche, la location à un ascendant ou à un descendant de l'investisseur n'appartenant pas à son foyer fiscal est permise.
• Il a pour obligation de compléter divers imprimés de déclaration l'année au titre de laquelle l'option pour le régime Robien est exercée :
  1) Une " Déclaration de Revenus Fonciers", n°2044 Spéciale avec le Tableau d'amortissement figurant en dernière page
  2) L'imprimé n°2044 EB contenant engagement de location
  3) Il doit joindre à ces imprimés : une copie du bail et une copie de l'avis d'impôt sur le revenu du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail
• Les années suivantes il doit procéder aux obligations déclaratives suivantes :
  - Remplir la déclaration de revenus foncier n°2044 Spéciale
  - Remettre un état faisant apparaître le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'investissement, selon modèle fixé par l'administration
  - Adjoindre une note contenant le nom du locataire.
  
  
  
  En cas de non respect des obligations par l'investisseur, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise à l'exception des cas de force majeure suivants :
  1) Invalidité de l'investisseur ou de son conjoint soumis à l'imposition commune.
  2) Licenciement de l'investisseur ou de son conjoint soumis à l'imposition commune.
  3) En cas de décès de l'un des deux conjoints soumis à l'imposition commune.

Plafond mensuel de loyers - Instruction fiscale du 10 janvier 2005

• Zone A : 19,19 € /m². Elle concerne Paris, l'Ile de France, La Côte d'Azur, le Bassin genevois
• Zone B : 13,33 € /m². Elle concerne les agglomérations de plus de 50000 habitants, les agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne, certaines zones littorales et frontalières.
• Zone C : 9,59 € /m². Elle concerne le reste du territoire.

La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m2 par logement. Ces annexes sont des surfaces réservés à l'usage exclusif du locataire et comprennent les caves, les remises, celliers, combles et greniers aménageables, les balcons, loggias et vérandas et dans la limite de 9 m2 les terrasses privatives aménagées sur des ouvrages enterrés ou semi-enterrés. Elles ne comprennent pas les parkings.

Liste des communes classées en zone A
Liste des communes classées en zone B

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