Le
dispositif de
la loi de Robien
(Régime
des logements
neufs ou en l'état
futur d'achèvement)
Contribuables
concernés :
La
loi De Robien intéresse
les personnes qui
souhaitent investir
dans l'immobilier
locatif tout en payant
moins d'impôt.
La loi n°2003-590
du 2 juillet 2003
Urbanisme et Habitat,
publiée au
JO du 3 juillet 2003,
institue le dispositif
relatif à l'investissement
immobilier locatif,
dit "régime
Robien". Il améliore
les conditions de
la loi Besson (loi
de finances 1999)
qui permet aux bailleurs
privés de pratiquer
au titre des charges
déductibles
de la propriété
une déduction
sous forme d'amortissement.
Ce nouveau dispositif
s'applique, à
tous les logements
neufs acquis à
compter du 3 avril
2003, la date de référence
devant être
celle de la signature
de l'acte notarié.
Immeubles
visés :
De
façon générale
la loi ne s'applique
qu' aux logements
urbains situés
en France métropolitaine
ou dans les départements
d'outre-mer, qu'ils
soient acquis neufs,
en l'état futur
d'achèvement
ou anciens. Les biens
acquis sont affectés
exclusivement à
un usage de location
vide pour de l'habitation
principale.
Il est important
de définir
la notion de logements
neufs :
- Il s'agit
de logements qui n'ont
jamais été
habités ni
utitlisés pour
quelque usage que
ce soit à l'exception
d'appartements témoins
par le promoteur.
- Par assimilation,
peuvent être
considérés
comme neufs des immeubles
anciens ayant subi
des réhabilitations
suffisamment importantes
pour être considérés
comme neuf à
condition que les
travaux soient le
fait de personnes
autres que l'acquéreur
(immeubles anciens
totalement réhabilités
par un promoteur ou
un marchand de biens).
- L'amortissement
s'applique aussi aux
habitations construites
par l'investisseur
ainsi qu'aux locaux
affectés avant
leur acquisition à
un usage autre que
l'habitation et transformés
en logements par la
suite.
ACCES
A NOTRE SELECTION
DE PROGRAMMES DE ROBIEN
Fiscalité
pour les immeubles
acquis avant le 1er
septembre 2006 :
Pour
les immeubles acquis
après le 1er
septembre 2006 reportez
vous au dispositif
dit "De Robien
Recentré"
en bas de cette page
(Accès
direct)
Le
dispositif de Robien
classique permet à
l'investisseur de
déduire de
ses revenus fonciers
un amortissement du
prix d'acquisition
dont le taux est fixé
à :
-
8% par an pendant
les 5 premières
années,
- 2,5% pendant
les 4 années
suivantes,
- 2,5% les années
suivantes dans
la limite de
6 années
si les conditions
de location
sont toujours
respectées.
En
conséquence,
si l'investisseur
maintient son bien
en location pendant
15 ans il pourra
déduire de
ses revenus fonciers
un amortissement
égal à
65% de
la valeur du bien.
Les
déficits
fonciers ainsi générés
sont imputables
(hors intérêts
de prêts)
sur le revenu global
dans la limite de
10 700 €.
En
contre partie de ces
avantages, la déduction
forfaitaire des loyers
était ramenée
de 14% à 6
% pendant la période
d'amortissement.Depuis
la loi de finances
de 2006, cette déduction
forfaitaire a été
supprimée (voir
note en marges).
Le
point de départ
des avantages fiscaux
est fixé
au premier jour
du mois de l'achèvement
de l'immeuble ou
de son acquisition
si celle-ci est
postérieure
à l'achèvement.
Obligations
:
Le
propriétaire-bailleur
s'engage à
mettre
le bien acquis
en location nue
pendant 9 ans
pour un usage
d'habitation principale
et pour un loyer
inférieur
à un plafond
précisé
ci-dessous en
fonction de la
zone géographique.
Le
locataire ne doit
pas appartenir
au foyer fiscal
de l'investisseur.
En revanche, la
location à
un ascendant ou
à un descendant
de l'investisseur
n'appartenant
pas à son
foyer fiscal est
permise.
L'investisseur
doit procéder
à une déclaration
d'achèvement
de l'immeuble l'année
au titre de laquelle
le bénéfice
de la déduction
d'impôt est
demandé.
Cet achèvement
peut être
justifié
au moyen de la Déclaration
d'Achèvement
de Travaux et du
récépissé
délivré
par la Mairie du
procès-verbal
de livraison de
l'appartement.
Il
a pour obligation
de compléter
divers imprimés
de déclaration
l'année au
titre de laquelle
l'option pour le
régime Robien
est exercée
:
-
1)
Une " Déclaration
de Revenus Fonciers",
n°2044
Spéciale
avec le Tableau
d'amortissement
figurant en dernière
page
2) L'imprimé
n°2044
EB contenant
engagement de
location
3) Il doit joindre
à ces imprimés
: une copie du
bail.
Les
années suivantes
il doit procéder
aux obligations déclaratives
suivantes :
- -
Remplir la déclaration
de revenus foncier
n°2044 Spéciale
- Remettre un état
faisant apparaître
le détail
du calcul du montant
de la déduction
pratiquée
au titre de l'investissement,
selon modèle
fixé par
l'administration
- Adjoindre une
note contenant le
nom du locataire.
En cas de
non respect des
obligations par
l'investisseur,
les déductions
pratiquées
font l'objet d'une
reprise
à l'exception
des cas de force
majeure suivants
:
1) Invalidité
de l'investisseur
ou de son conjoint
soumis à
l'imposition commune.
2) Licenciement
de l'investisseur
ou de son conjoint
soumis à
l'imposition commune.
3) En cas de décès
de l'un des deux
conjoints soumis
à l'imposition
commune.
Plafond
mensuel de loyers
La
surface à prendre
en compte est la surface
habitable augmentée
de la moitié
de la surface des
annexes dans la limite
de 8 m2 par logement.
Ces annexes sont des
surfaces réservés
à l'usage exclusif
du locataire et comprennent
les caves, les remises,
celliers, combles
et greniers aménageables,
les balcons, loggias
et vérandas
et dans la limite
de 9 m2 les terrasses
privatives aménagées
sur des ouvrages enterrés
ou semi-enterrés.
Elles ne comprennent
pas les parkings
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