En savoir plus sur
la pratique de la loi

Résumé du dispositif

Loi du 31 mai 1990

Contribuables concernés

Le bail à réhabilitation intéresse les personnes qui sont propriétaires de biens immobiliers vétustes et qui souhaitent les affecter à un usage locatif sans investir dans des travaux et sans avoir le souci de les gérer ultérieurement.

Les propriétaires peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales non soumises à l'impôt sur les revenus, dès lors que les revenus sont imposés aux associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Ce dispositif concerne des immeubles anciens et vétustes destinées à être transformés en logements pour personnes défavorisées.
Il s'applique à l'habitation en excluant les commerces, bureaux et activités, ainsi que les résidences de tourisme et les résidences secondaires.

Modalités :

Un contrat de bail est passé entre le propriétaire et un preneur qui sera chargé de louer le bien. Il s'agit obligatoirement d'une personne morale : organisme HLM, société d'économie mixte, collectivité territoriale, organisme spécialisé dans le logement des personnes défavorisées et agréé par le préfet. Pendant toute la durée du bail, le propriétaire n'a plus à charge son bien.

Le preneur, titulaire d'un droit réel sur le logement, s'engage à réaliser des travaux d'amélioration sur l'immeuble, à le conserver en bon état d'entretien et à le louer à usage d'habitation. Le bail est conclu pour une durée minimale de 12 ans qui peut être fixée à 15 ou 18 ans. Cette durée fixée à l'origine du contrat ne peut se prolonger par tacite reconduction. Dans ce cas, un avenant au bail initial est nécessaire.
Le bail à réhabilitation doit être publié au fichier immobilier de la conservation des hypothèques. La taxe de publicité foncière prévue par cette formalité est très souvent exonérée par les Conseils Généraux de nombreux départements.

Le prix du bail est fixé librement entre les parties. Il peut être constitué par l'apport en nature que constituent les travaux réalisés par le preneur et peut prévoir, en plus des travaux, le versement d'une redevance.
Les travaux sont définis dans le cadre du bail par des devis descriptifs et des plans précisant les normes et caractéristiques techniques qui doivent être signés par les parties et annexés au bail.
Le contrat de bail à réhabilitation donne pouvoir au preneur d'effectuer l'ensemble des formalités et démarches administratives nécessaires à la réalisation des travaux (demande de permis de construire, déclaration préalable de travaux, obtention du certificat de conformité). Le délai de leur exécution est précisé dans ce document.
Au terme du bail, le logement libre d’occupation est rendu au propriétaire en bon état d’entretien sans versement d’indemnité pour les travaux de réparations

Le preneur passe une convention avec l'Etat pour louer le logement à des personnes défavorisées pour une durée équivalente à celle du bail à réhabilitation.
Avec les locataires, il doit signer des contrats de location conformes aux textes officiels applicables aux logements conventionnés. Il doit leur fournir en fin de bail, un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités.
Après avoir réalisé les travaux d'amélioration prévus dans le bail, le preneur doit assurer les travaux d'entretien courant et de réparation de l'immeuble. Il doit également payer au propriétaire le prix du bail s'il en a été convenu.

Les subventions de l’ANAH peuvent être attribuées au preneur effectuant des travaux dans le cadre d’un bail à réhabilitation.

Pour inciter les propriétaires de logements vacants vétustes à signer des baux à réhabilitation, le législateur a prévu de nombreux avantages :
• Exonération de la taxe foncière. Une collectivité territoriale ou un EPCI à fiscalité propre peut exonérer les logements faisant l’objet d’un bail à réhabilitation.
• Transfert des assurances au preneur du bail
• La valeur des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement réalisés par le preneur pour réhabiliter le ou les logements est acquise au propriétaire en fin de bail et ne donne lieu à aucune imposition au titre des revenus fonciers.

Le propriétaire doit signer un bail d'une durée longue minimum 12 ans au cours de laquelle il perd totalement l'usage de son bien.

Au terme du bail le proriétaire récupère son bien. Cependant, six mois avant la date d'expiration, il peut, s'il le souhaite, proposer aux occupants un contrat de location prenant effet à cette date.
À défaut, le preneur est tenu, au plus tard trois mois avant l'expiration du bail, d'offrir aux occupants un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités.

Textes de référence :

* Articles L-252-1 à 252-4 du code de la construction et de l'habitat.
Articles décrivant le mécanisme du bail à réhabilitation.

* Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 - art 11.
Mise en place du principe du bail à réhabilitation.

* Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 - art 49.
loi contre les exclusions qui apporte des avantages fiscaux aux propriétaires.

* Instruction du 29 décembre 1998
Elle précise les nouvelles dispositions de la loi et les travaux exonérés.

Résumé du dispositif

Loi du 31 mai 1990

A 30 minutes de Toulouse en direction d'Albi à proximité de l'autoroute dans un village de caractère en plein développement, bel immeuble donnant sur la place ancienne avec ses arcades.

La maison de la fin du 19ème siècle se trouve sur la place principale entourée d'arcades et de maisons moyennageuses à colombages.
Cet immeuble a été en grande partie rénovée et comprend 3 appartements de type T2 avec un commerce en rez de chaussée. Les apparements sont libres à la location.

Disponibilités
- Disponible à la vente.
- Immeuble de quatre lots pour un prix de 240 000 €

En savoir plus avec FCI Investissements

Abonnez vous à la lettre du guide de l'immobilier et de la défiscalisation

• Pour être informé des nouvelles dispositions
• Pour être averti en priorité des biens mis en vente
• Pour connaître les nouveaux programmes