Malgré les nouvelles dispositions de la loi de Robien , le dispositif Besson demeure toujours en vigueur dans le cadre de l'ancien.
En effet la loi de Robien dans le domaine de l'ancien concerne l'achat avec réhabilitation de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ou l'acquisitions de locaux qui ne sont pas à usage d'habitation et leur transformation en logement.
La loi Besson reste donc applicable pour toutes les autres formes d'investissement locatif en matière d'ancien.
Contribuables concernés :
Ce dispositif concerne les personnes physiques ou les
personnes morales non soumises à l'impôt sur les sociétés
(SCI, notamment).
Il n'est pas obligatoires qu'elles soient domiciliées en France
mais elles doivent avoir impérativement leurs revenus fonciers
imposés en France.
Immeubles visés :
De façon générale ce dispositif
ne s'applique qu' aux logements urbains anciens situés en France
métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer. Les
biens acquis sont affectés exclusivement à un usage de location
vide pour de l'habitation principale.
Concernant les immeubles mixtes (habitation et professionnel), l’administration
fiscale, dans son instruction du 20 août 1999 admet qu’un
bien puisse être loué à usage d’habitation pour
les trois quarts de sa superficie et professionnel pour le restant. Dans
ce cas la déduction forfaitaire majorée ne s'applique que
sur les revenus provenant de la partie consacrée à l’habitation.
Il est important de définir la notion de logements anciens :
- Il s'agit de logements qui ont été habités
ou utitlisés pour quelque usage que ce soit à l'exception
d'appartements témoins par le promoteur même pour un durée
très courte.
- Par contre, peuvent être considérés comme neufs
des immeubles anciens ayant subi des réhabilitations suffisamment
importantes pour être considérés comme neuf à
condition que les travaux soient le fait de personnes autres que l'acquéreur
(immeubles anciens totalement réhabilités par un promoteur
ou un marchand de biens).
La location :
Le régime Besson ne s'applique pas pour les baux en cours
La location doit être effective, continue et exclusive de toute utilisation personnelle pendant une durée minimale de 6 ans. Si l'investissement a été effectué par le biais d'une SCPI gérant des immeubles anciens, la durée de conservation des parts est aussi de 6 ans minimum.
Ces locations sont soumises à des règles de plafonds de loyers et de ressources des locataires, depuis le décret du 19 décembre 2003, elles ont bénéficiées d’un relèvement de ces plafonds et d'un nouveau zonage (classement des communes en zones A, B et C).
Le reste de la France est en zone C
Fiscalité :
Pour les logements anciens l'avantage fiscal se traduit par un relèvement
du taux de la déduction forfaitaire sur le montant des revenus
fonciers.
L'article 79 de la loi de finances pour 2003 a relevé ce taux
de déduction de 25 % à 40 %, à compter de l'imposition
des revenus de 2003.
Le taux majoré s'applique de l'année ou fraction d'année
au cours de laquelle la location a débuté et des 5 années
suivantes. Toutefois à condition de respecter les plafonds de
loyer et de ressources des locataires, il est reconductible par période
triennale. En cas de nouveau bail la durée de prorogation est
de 6 ans.
L'option pour ce régime est irrévocable durant toute la
durée d'engagement de location initiale.
En cas de non respect des obligations par l'investisseur,
les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise
à l'exception des cas de force majeure suivants :
1) Invalidité de l'investisseur ou de son conjoint soumis à
l'imposition commune.
2) Licenciement de l'investisseur ou de son conjoint soumis à
l'imposition commune.
3) En cas de décès de l'un des deux conjoints soumis à
l'imposition commune.
Obligations déclaratives
Les propriétaires de logements anciens doivent fournir :
-
Une note annexée à leur déclaration d'impôt précisant l'adresse du logement, sa date d'acquisition, le montant du loyer mensuel charges non comprises,
-
Un engagement de location nue à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans,
-
Une copie du bail,
-
Une attestation de conformité du bien aux normes minimales d’habitabilité,
-
Une copie de l’avis d’imposition sur le revenu des locataires établi l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail.
