| Définitions
Bénéfices fonciers
:
Lorsque la différence entre le revenu foncier
et les charges déductibles concernant les immeubles
possédés par le contribuable ou les membres
de son foyer fiscal fait apparaître un bénéfice,
celui-ci est ajouté au revenu global pour être
soumis à l'impôt sur les revenus.
Ce bénéfice est par ailleurs soumis aux charges
sociales :
- Prélèvement social de 2%,
- CSG et CRDS pour 8%
Déficits fonciers :
Lorsque la différence fait apparaître
une perte ou déficit, celui-ci vient s'imputer sous
certaines conditions et certaines limites, sur le revenu brut
global.
Principes généraux :
Contribuables concernés :
L’invistisseur doit être domicilié
fiscalement en France. Ce dispositif concerne essentiellement
les propriétaires qui procèdent à des
travaux pour améliorer leurs logements locatifs ou
aux investisseurs qui achètent des biens immobiliers
en mauvais état dans le but de faire des travaux pour
les mettre aux normes du confort moderne.
Immeubles visés
:
Les immeubles doivent être situés
en France. Le dispositif s'applique quel que soit l'usage
locatif et la nature de l'immeuble. Il peut donc s'agir de
neuf ou d'ancien, de propriété urbaine ou rurale,
de locatif principal, secondaire ou de bureau.
Ces immeubles doivent être mis en location
nue pour une période minimale de 3 ans lorsque l'investisseur
déduit le déficit immobilier sur son revenu
global. Cet usage locatif doit être permanent et suite
au départ d'un locataire la période de vacance
devra être brêve.
Fiscalité
:
- Régime général
Les déficits fonciers afférents
aux immeubles urbains ainsi qu'aux immeubles ruraux et résultant
de dépenses autres que des intérêts d'emprunt
sont déductibles du revenu global, sous certaines conditions
liées à la location, dans la limite annuelle
de 10 700 €.
Cette limite est portée à 15 300 € lorsqu'un
déficit est constaté sur un logement pour lequel
a été pratiqué l'amortissement "Périssol'.
Cette limite est portée à
15 300 € lorsqu'un déficit est constaté
pour un logement sur lequel est pratiquée la déduction
au titre de l'amortissement prévu au f du 1° du
I de l'article 31 du CGI (amortissement « Périssol
», cf. nos 221-3 et suiv. et DB 5 D-2226).
La fraction du déficit qui excède
ces limites , ou qui résulte des intérêts
des emprunts, est imputable sur les revenus fonciers des dix
années suivantes.
En revanche, si le revenu global du contribuable
est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable
(limité à 10 700 Euros), un déficit global
est constitué et est imputable dans les conditions
de droit commun sur les revenus globaux des cinq années
suivantes .
Remarque : Les déficits fonciers excédant
la partie imputable de 10 700 euros ne peuvent jamais être
imputables sur le revenu global des années suivantes
mais uniquement sur les revenus fonciers.
- Régime particulier
Dans certains régimes particuliers, les déficits
fonciers sont imputables sur le revenu brut global sans
limitation de montant :
- Déficits provenant de certains travaux
de restauration effectués sur des immeubles situés
dans les secteurs sauvegardés et dans les zones de
protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.
Voir fiche
Loi Malraux
- Déficits subis par les nus-propriétaires.
Les déficits fonciers, issus de dépenses de
grosses réparations payées par les nus-propriétaires
en application de l'article 605 du Code civil, sont déductibles
du revenu global sans limite de montant, lorsque le démembrement
de propriété d'un immeuble bâti résulte
d'une succession ou d'une donation entre vifs, effectuée
sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au
quatrième degré inclusivement (DB 5 B-221 nos
24 à 32 et 5 D 3122 nos 134 à 147).
Voir fiche
démembrement
- Déficits provenant d'immeubles historiques
et assimilés.
Ces déficits fonciers sont imputables sur le revenu
global, sans limite de montant, dans les conditions exposées
dans la DB 5 B-2428 nos 70 et suiv. (cf. également
nos 235 et suiv.) ;
Voir
fiche Monuments historiques
- Déficits liés aux opérations
de réaménagement d'immeubles situés dans
les zones franches urbaines.
Les déficits fonciers résultant
de telles opérations et provenant de dépenses
autres que les intérêts d'emprunt sont déductibles
du revenu global, sous certaines conditions liées à
la location, sans limite de montant (DB 5 D-3122 nos 105 à
133).
Remarque : Un contribuable ne peut pour un
même logement ou une même souscription de titres
pratiquer la réduction d'impôt mentionnée
aux articles 199 undecies et 199 undecies A (cf. n° 130)
et imputer un déficit foncier sur le revenu global
(CGI, art. 156-3°, al. 12).
Obligations :
En cas d'imputation du déficit foncier sur son revenu
global au titre d'une année, le propriétaire
de l'immeuble doit l'affecter à la location jusqu'au
31 décembre de la troisième année qui
suit l'imputation.
Dans le cas de détention de parts de SCI ou de SCPI,
l'investisseur qui a procédé à une
déduction de son revenu imposable doit conserver
les parts de cette société pendant la même
durée.
Le contribuable doit procéder aux déclarations
suivantes :
- Souscrire une déclaration n° 2044 ;
- Donner le détail de toutes les dépenses
engagées en précisant la nature des travaux.
Même si les justificatifs ne doivent pas être
présentés, il est nécessaire de les
conserver pour répondre à toute demande des
services fiscaux.
Enfin, le contribuable ne doit imputer de son revenu global
que les charges déductibles. Il est important de
noter que les travaux de grosses réparations, d'agrandissement
de reconstruction ne relèvent pas de ce dispositif.
le non respect de l'une de ces obligations ( location du
bien, erreur de déclaration requalification des charges)
entraine la reprise de tous les avantages fiscaux.
Les
charges déductibles
Résumé
du dispositif
Les
travaux
Calcul
d'un déficit
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Accès divers
