LE DEMEMBREMENT

Définitions :

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes:

• L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus.
  L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance (Code civil, art. 578).
  
• La nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre. Ses droits de propriétaire sur les fruits et revenus sont annihilés temporairement et sans compensation ultérieure.

Le démembrement entraîne également des conséquences fiscales.

Cas de démembrement de la propriété :

Dans la pratique, le démembrement est la conséquence d'une succession, d'une donation, ou d'une vente (vente dite en "viager").

• Lors d'une succession le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux.
  Article 757 du Code Civil
  
• De son vivant, un propriétaire décide faire donation de tout ou partie de son patrimoine immobilier à son conjoint, ses enfants, petits enfants tout en se réservant l'usufruit.
  Tout savoir sur la donation partage
  
• Un immeuble peut également être démembré lors de sa vente, par la cession de la nue-propriété à un tiers et conservation de l'usufruit par le propriétaire cédant.
  En général cet usufruit sera viager pour ne prendre fin qu'au décès de l'usufruitier.
  En pratique, il est cependant possible de constituer un usufruit pour une durée limitée dans le temps : 5, 10, 15 ans, par exemple.

Droits et obligations du nu-propriétaire

• Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire à l' exception des travaux occasionnés par la faute ou la négligence de l'usufruitier qui aurait manqué à son devoir de réparation et d'entretien.
  
• Les grosses réparations sont précisées par le Code Civil et concernent les travaux suivants
  - Réparations des gros murs et des voûtes,
  - Le rétablissement des poutres et des couvertures entières,
  - Le rétablissement des murs de soutènement et de clôture en entier.
  Articles 605 et 606 du Code Civil
  
• Le nu-propriétaire peut obliger l'usufruitier à faire les réparations qui lui incombent, en cas de négligence de la part de ce dernier, il peut même demander la fin de son usufruit.
  
• Le nu-propriétaire ne ne peut pas, sans le consentement de l'usufruitier, occuper l'immeuble ou le donner en location.
  
• Le nu-propriétaire peut si l'immeuble est loué à des tiers bénéficier d'avantages fiscaux sur les travaux de grosses réparations qu'il est amené à entreprendre (voir chapitre fiscalité).

Droits et obligations de l'usufruitier

• L'usufruitier occupe l'immeuble dont il a l'usufruit de plein droit et peut le louer librement et en recevoir les loyers.
  
• L'usufruitier ne peut pas changer la destination de l'immeuble sans l'accord du nu-propriétaire. Il devra demander l'accord du nu-propriétaire pour donner en location des propriétés rurales ou des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal. En cas de refus de celui-ci, il pourra saisir le tribunal pour régulariser seul ce type de bail.
  
• Il est interdit à l'usufruitier de détériorer l'immeuble ou de le laisser se détériorer.
  
• L'usufruitier garde à sa charge tous les travaux d'entretien. Cette notion de travaux d'entretien est prise dans un sens très large dans la mesure où elle englobe tous les travaux en dehors de ceux désignés ci-dessus. C'est ainsi que à titre d'exemple les ravalements de façade sont à la charge de l'usufruitier.
  
• L'usufruitier ne pourra pas, au terme de l'usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il aura effectuées, même si la valeur de l'immeuble en a été augmentée.
  
• Concernant les impôts locaux deux situations se présentent :
  - L'usufruitier occupe le bien objet de l'usufruit, dans ce cas il doit payer la taxe d'habitation et l'impôt foncier.
  - En cas de location du bien, l'usufruitier ne sera redevable que de la taxe foncière.

Le droit de vente

Le droit de vente appartient au nue-propriétaire, mais il ne pourra l'exercer que sous réserve de l'accord de l'usufruitier.

Lors de la vente, l'usufruitier pourra être indemnisé de différentes façons.

• Il peut demander une somme d'argent correspondant à la valeur de son usufruit,
• Il peut accepter que son usufruit soit transféré sur un autre bien.

En cas de désaccord de l'usufruitier, le nu-propriétaire doit saisir le juge pour essayer d'avoir l'autorisation de vendre.

Evaluation de l'usufruit et de la nue-propriété

Les valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété ont une étroite relation entre elles dans la mesure où leur cumul représente la valeur du bien en pleine propriété.

Deux méthodes d'évaluation sont retenues

• Celle que l'administration fiscale applique pour effectuer ses évaluations lors des donations et des successions. Elle est très simple il suffit d'appliquer un barème fiscal, établi à partir de l'âge de l'usufruitier.
  Barème prévu par l'article 762 du CGI
  
• Une méthode plus empirique utilisée pour les évaluations de gré à gré permet de déterminer la valeur d'un usufruit à partir des paramètres suivants :
  - âge de l'usufruitier,
  - revenus dégagés par l'usufruitier lorsque le bien est loué,
  - avantages divers dont peut bénéficier l'usufruitier.
  

A noter : l'usufruit temporaire constitué pour une durée fixe est estimé aux deux dixièmes de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.
La valeur de l'usufruit ainsi obtenue ne peut pas être supérieure à celle de l'usufruit viager.
Exemple : Si un usufruit a été constitué pour 20 ans , sa valeur devrait donc être égale à 4/10 de l'estimation du bien en pleine propriété mais sans dépasser la valeur donnée par le barème en fonction de l'âge de l'usufruitier.

Fiscalité

1) Les revenus locatifs :

• Concernant l'usufruitier :
  
  - Il doit déclarer les loyers qu'il perçoit au titre des revenus fonciers.
  
  - Les charges courantes (assurances contre les risque d'impayés, frais de gérance, rémunération des concierges, taxe foncière) et la déduction forfaitaire viennent s'imputer sur la recette locative.
  
  - En cas de dépenses d'entretien, il peut déduire son déficit de son revenu global dans les limites de 10 700 Euros par an. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
  
• Concernant le nu-propriétaire :
  
  - Il n'aura pas de revenus à déclarer au titre de cet immeuble dans la mesure où ce n'est pas lui qui perçoit les loyers.
  
  - Les dépenses de travaux de grosses réparations sont imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire à condition que l'immeuble soit loué à des tiers par l'usufruitier.
  
  - Lorsque ces travaux sont cause d'un déficit foncier, le nu-propriétaire pourra les imputer, à l'exception des intérêts des emprunts, sur son revenu global à la double condition que le démembrement concerne un immeuble bâti et résulte d'une donation ou succession entre parents jusqu'au 4° degré.
  Ci ces conditions ne sont pas remplies le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit au même titre que les intérêts d'emprunt que sur les revenus fonciers des10 années suivantes.
  
  Attention : si l'immeuble est occupé par l'usufruitier lui-même, le propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus de quelque nature que ce soit.

2) L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) :

En principe, les biens doivent être déclarés pour leur valeur en toute propriété par le seul usufruitier ou titulaire du droit d'usage ou d'habitation.

Toutefois, cette règle ne s'applique pas et chacun devra être soumis distinctement à l'impôt sur la valeur du droit qu'il détient lorsque :

• Le démembrement de la propriété résulte de l'application des articles suivants du Code Civil :
  - Article 767, Usufruit de l'immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l'absence de donation entre époux.
  - Article 1094, Usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l'absence de descendant
  - Article 1098, Usufruit forcé du second conjoint en présence d'enfants du premier lit.
  
  A noter qu'en cas de donation entre époux (article 1094-1 du code civil) le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose son droit d'usufruit.
  
• Le démembrement résulte de la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n'est pas un proche parent (père, mère, enfant ou autre héritier potentiel lors de la vente).
  
• Lorsque le droit d'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation a été réservé par le donateur dans le cadre d'une donation faite à l'Etat, à un département, une commune ou un syndicat de communes ou un de leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif, à une association reconnue d'utilité publique (ou à une fondation reconnue d'utilité publique).

3) Les plus values

• En cas de vente en pleine propriété d'un immeuble démembré, il faut calculer le prix de vente de l'usufruit d'une part et de la nue propriété d'autre part.
  Le barème établi par l'administration fiscale est en principe utilisé mais ce n'est pas une obligation.
  Chaque partie est éventuellement imposée en fonction de la plus value qu'elle a réalisée.
  
• Si la vente n'a porté que sur l'usufruit ou la nue propriété, seule la partie qui a effectuée cette vente est éventuellement soumise au régime de la plus value.

4) Les droits de succession :

• L'usufruit s'éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété lorsque décède l'usufruitier en cas de formule viagère ou lorqu'il est arrivé à terme en cas de durée temporaire. Dans tous les cas, le nu-propriétaire retrouve l'intégralité de ses droits de propriétaire.
  
• Lorsque le démembrement apparaît comme un moyen de soustraire une partie du patrimoine aux droits de succession, l'administration fiscale considère que fait partie de la succession de l'usufruitier tout immeuble appartenant pour l'usufruit au défunt et pour la nue-propriété, à l'un de ses héritiers ou descendants.
  Ce dernier est donc redevable des droits sur la valeur totale des biens calculés selon son degré de parenté avec le défunt.
  Par contre, si la nue-propriété lui provient d'une vente ou d'une donation effectuée par l'usufruitier défunt, les droits de mutation que le nu-propriétaire avaient acquittés seront imputés sur les droits de succession.
  Article 751 du CGI
  
• Dans le cas de décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté existant avec les héritiers après application du coefficient déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, par le barème de l'administration fiscale.

La loi de Robien/Besson et le démembrement

1- Pour les logements neufs et assimilés

L'achat d'un logement neuf ne permet pas de bénéficier de l'amortissement du prix d'acquisition lorsque la nue propriété et l'usufruit de ce local appartiennent à des personnes différentes.

De même, la déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable au revenu des parts sociales de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (société civile immobilière, société d'attribution, etc) dont le droit de propriété est initialement démembré.

La donation, postérieure à l'achat et à l'engagement de location, de tout ou partie du droit de propriété d'un logement met en principe fin à tout amortissement futur et remet en cause la déduction au titre de l'amortissement dont a bénéficié le donateur.

Il en va de même pour les donations de parts sociales de sociétés civiles immobilières de gestion ou d'attribution postérieurement à leur acquisition.

Par exception, lorsque le démembrement du droit de propriété du bien, résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant titulaire d'un droit d'usufruit sur ce bien peut demander la reprise à son profit, du dispositif d'amortissement pour la période restant à courir.

2- Pour les logements anciens

Le démembrement de propriété du logement ou des parts ne fait pas obstacle à l'application de la déduction forfaitaire majorée lorsqu'il est antérieur à l'engagement de location du logement ou de conservation des parts. Dans cette hypothèse, seul l'usufruitier peut bénéficier de la déduction forfaitaire majorée.

Lorsque le démembrement intervient après la date de prise de l'engagement de location, il entraîne en principe la remise en cause de la déduction forfaitaire majorée. Il en va de même des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Par exception, lorsqu'un propriétaire personne physique ou morale cède la nue propriété de son logement, tout en conservant l'usufruit et en respectant encore l'engagement de location, ce propriétaire continue à bénéficier de la déduction forfaitaire majorée.

Enfin, aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est effectuée lorsque le non respect de l'engagement de location ou de conservation des part résulte de l'un des trois événements suivants :
- Licenciement du contribuable ou de son époux, soumis à imposition commune.
- Décès du contribuable ou de son époux, soumis à imposition commune.
- Invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième des catégories prévues à l'article L 314-4 du code de la sécurité sociale du contribuable ou de son époux, soumis à imposition commune.

Conclusion :

Le démembrement peut donc être considéré comme une technique de défiscalisation intéressante mais qui nécessite une analyse patrimoniale approfondie de la situation de l'intéressé et une excellente pratique juridique et fiscale du conseiller qui l'organisera.
Là aussi, nous ne pouvons que vous renouveler notre recommandation de prendre avis de professionnels compétents avant de vous lancer dans ce type d'opération.