Garanties locatives
-
Garantie des loyers impayés, déductible fiscalement, elle
évite les pertes financières en cas de non paiement par
le locataire.
- Garantie des détériorations immobilières, elle
couvre les dommages de réparations consécutifs à
des dégradations commises par le locataire.
- Garantie de protection juridique, elle prend en charge tous les frais
de justice pour recouvrer les impayés et expulser si nécessaire
un locataire.
Garanties
complémentaires pouvant être proposées par certains
promoteurs ou agences :
- Garantie contre la carence locative, les
loyers vous sont intégralement payés pendant la période
de recherche du premier locataire.
- Garantie contre la vacance locative, le
loyer vous est versé pendant la période de relocation
suivant le départ d'un locataire
Garantie
revente
Cette garantie est proposée à leurs clients par
certains promoteurs, agences, organismes de crédit. En cas de
revente imposée par des circonstances définies dans le
contrat et pendant un délai maximum de 9 ans l'assurance vous
garantit en tout ou partie la perte financière éventuellement
subie.
Liste des réparations incombant au locataire
Sauf à être averti en matière immobilière
et avoir une disponibilité de temps, la plupart des investisseurs
individuels préfèrent confier la gestion de leurs biens
à des professionnels.
En effet, la gestion d'un bien immobilier demande de nombreuses tâches :
-
Recherche et sélection d'un locataire
- Etablissement des baux en conformité avec la loi, renouvellement de ceux-ci,
- Etat des lieux à l'entrée et au départ du locataire,
- Perception des loyers et charges, rédaction des quittances
- Relance simple en cas de retard de paiement,
- Règlement des dépenses afférentes aux biens ou à l'immeuble,
- Récupération et réajustement des charges locatives par trimestre ou par an,
- Révision des loyers en fonction de l'indice chaque année,
- Réajustement des loyers aux échéances du contrat en respectant les règles de forme prévues par la loi.
- Déclaration de TVA, si l'immeuble est assujetti à cette taxe,
- En cas de dégats divers : déclaration s'ils relèvent d'une garantie auprès des compagnies d'assurances, suivi du dossier, consultation des entreprises, établissement de devis, présence lors des rendez-vous d'expertise, suivi des travaux.
- Paiement des primes d'assurances, des impôts fonciers
- Execution des ramonages et entretien des chaudières,
- En cas de départ anticipé d'un locataire, établissement d'un état des lieux, chiffrage des dégradations éventuelles, arrêté des comptes. Recherche d'un nouveau locataire par voie d'annonce ou de publicité, organisation des visites, sélection, vérification de solvabilité.
- En cas de défaillance d'un locataire :
- Relance sous forme de courrier de rappel en recommandé avec AR
- Déclaration aux garants éventuels pour la prise en charge des sommes dues,
- Missionnement d'un huissier ,
- Après commandement infructueux, communication du dossier à un avocat,
- Suivi du dossier jusqu'à l'expulsion du locataire, si nécessaire.
En général ces missions sont confiées en tout ou partie à un professionnel qui proposera les assurances locatives complémentaires à des conditions avantageuses
Ce professionnel est titulaire d'une garantie financière et justifie d'une aptitude professionnelle. Très souvent il s'agit d'un agent immobilier possédant la carte professionnelle de gestion.
Sa mission est obligatoirement définie par un mandat. Le bailleur
peut donner une très large délégation, certaines
agences allant jusqu'à remplir les imprimés de déclaration
des revenus fonciers de leurs clients.
Il est évident que lorsque l'investisseur signe un contrat de gestion en déléguant toutes les missions et souscrit l'ensemble des garanties complémentaires, il se trouvera déchargé de tout souci de quelque nature que ce soit et sera assuré de percevoir ses revenus (déduction faite d'éventuelles franchises) même en cas de défaillance de son locataire ou si son bien reste vacant quelques semaines entre deux locations.
Le frais de gestion s'élèveront dans une fourchette de 5 à 8 % en fonction de l'importance de la délégation donnée au mandataire et des pourcentages d'honoraires appliqués par l'agence.
Le coût des garanties locatives ressort entre 2 et 3 % pour la garantie des loyers impayés, les détériorations immobilières causées par le locataire et la protection juridique.
La garantie contre la carence et la vacance locative s'établit entre 1 et 2%.
Le service de gestion complet assorti de toutes les garanties représentera donc un coût moyen de 15 % des loyers encaissés.
Sans hésitation nous recommandons à l'investisseur de souscrire l'ensemble de ces services.
