Defiscalisation immobilier
Publié le 22 Juin 2021 à 13h19 - 90 v.

L'immobilier locatif : valeur refuge en période de crise

L’immobilier s’est à nouveau montré invulnérable tout au long de l’année 2020 marquée par une économie perturbée et incertaine en raison de la pandémie Covid-19. Il est d’ailleurs devenu une valeur refuge depuis déjà des années.

 

Une demande locative stable pour les immeubles résidentiels

Les immeubles résidentiels n’ont pas connu de perturbation et la demande locative est demeurée stable, voire toujours élevée dans les zones tendues. En effet, se loger est un besoin permanent et les carences, de même que les vacances locatives, sont quasi inexistantes dans les villes à forte densité démographique. Les immeubles résidentiels qui maintiennent un taux d’occupation constamment élevé sont les résidences seniors et les résidences étudiantes. En effet, celles-ci ne se désemplissent pas malgré la crise et offrent même un excellent rendement. De nouveaux immeubles de logement classique sortent également de terre, indépendamment de la période de récession économique.

En ce qui concerne les immeubles professionnels, certains locataires ont été frappés par la crise certes, mais la relance de l’économie vers le second semestre leur a permis de redémarrer et de maintenir les baux locatifs.

 

Un rendement moyen de 4%

En règle générale, les rendements sont, eux aussi, maintenus et s’affichent à environ 3.8% pour l’année 2020, contre 4% pendant les périodes saines. Ce taux est plus élevé dans la location meublée et les résidences seniors et étudiantes. En revanche, il a régressé pour les résidences hôtelières en raison d’une vacance locative prolongée pendant toute la durée du confinement et d’une reprise lente et fragile de l’activité.

Les rendements diffèrent également selon le mode de gestion de l’immobilier dans le cas d’une détention en direct. Si celui-ci est exploité sous un dispositif fiscal, c’est-à-dire donnant lieu à une réduction d’impôt, la rentabilité se retrouve davantage optimisée.

 

Le prix du mètre carré ne fléchit pas

Sauf pour les immeubles qui n’ont pas trouvé preneur depuis une période donnée en raison de certains paramètres peu favorables, le prix du mètre carré pour la grande majorité des biens mis en vente n’a connu aucune baisse, que ce soit pour les neufs que pour les anciens. Les vendeurs ont même réalisé d’excellentes plus-values pour le cas des immeubles anciens qui jouissent d’un emplacement de choix, généralement en plein cœur de ville.

 

La valeur de l’immobilier augmente au fil des ans

Qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un appartement au sein d’une résidence en copropriété ou encore d’un immeuble professionnel, la valeur évolue au fil du temps, aussi bien pour les immeubles anciens que ceux récemment bâtis. Cela indépendamment des autres critères tels que ceux se rapportant aux normes environnementales (bâtiment BBC, BBCA, BEPOS, écologique, etc.).

De plus, il s’agit d’un excellent actif composant un patrimoine, et dont les proches pourront hériter au moment de la succession, voire de la transmission entre vifs. En conclusion, l’immobilier est donc effectivement de la « pierre » qui se distingue par sa forte résilience en tout temps et indépendamment de la conjoncture.

 

Quid de l’immobilier à travers la pierre-papier ?

Ce principal avantage est répercuté dans la pierre-papier, telle que la société civile de placement immobilier (SCPI), l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) et la société d’investissement immobilier côté (SIIC). Ce sont les SCPI qui reflètent le plus cette résilience en raison de leur composition 100% pierre. Leur rendement demeure d’ailleurs au rendez-vous : 4.5% en moyenne en période prospère et 4.18% en particulier pour l’année 2020. En 2019, ce rendement était de 4.41%.

L’avantage avec la pierre-papier, c’est l’expertise des opérateurs exploitants qui se chargent de l’acquisition et de la mise en location de chaque immeuble, en mettant en place leur propre stratégie. Ce qui explique le maintien de ce rendement de même que des dividendes versés auprès de chaque associé porteur de parts.

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