LA LOCATION DE LOGEMENTS VIDES

Les locations de logements vides dont les propriétaires sont des personnes privées (particulier ou société) sont soumises à la loi du 6 juillet 1989.

Cette loi s'applique aux locaux vides neufs ou anciens :

• à usage d'habitation principale,
• à usage mixte professionnel et d'habitation principale,
• aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

La loi du 6 juillet 1989 définit un certain nombres de règles concernant le bail et précise les obligations des parties.

Règles concernant le bail

• Obligation d'un bail écrit signé par le bailleur et le locataire qui peut revêtir deux formes :
  - soit un sous-seing privé, rédigé sur papier libre.
  - soit un acte authentique, établi par un notaire.
  Ce bail doit être rédigé en autant d'originaux qu'il y a de parties, c'est-à-dire le propriétaire, le locataire et éventuellement la caution.
  
• Ce bail doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires :
  - le nom et l'adresse du bailleur ainsi que celle de son mandataire,
  - la date de prise d'effet du bail et sa durée,
  - la description des locaux et des annexes (cave, jardin, garage...),
  - la désignation des parties communes ( parking, local à vélos, ascenseur...),
  - la destination : habitation ou usage mixte avec nature de l'activité exercée,
  - le montant du loyer, les termes et les modalités de son paiement,
  - les règles de révision du loyer avec indication du trimestre de référence de l'indice INSEE du coût de la construction et la date de révision,
  - le montant du dépôt de garantie qui ne peut excéder deux mois de loyer.
  - Si le local est proche d'un aérodrome indication obligatoire de la zone de bruit de son emplacement.
  
• Certaines clauses sont interdites :
  - obligation pour le locataire de laisser visiter le local les jours fériés ou plus de deux heures les autres jours en cas de vente ou de relocation,
  - obligation de paiement du loyer par prélèvement automatique,
  - autorisation du locataire de prélever sur le salaire dans la limite cessible,
  - obligation de souscrire à une compagnie d'assurances choisie par le bailleur,
  - responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble,
  - résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou du refus de s'assurer,
  - interdiction d'exercer une activité politique, syndicale ou associative.
  
• Certains documents doivent être annexés :
  - l'état des lieux,
  - En cas de copropriété, les extraits du règlement de la copropriété,

Les clauses du bail en détail

• La durée du bail :
  - Elle est de trois ans au moins lorsque le bailleur est un particulier, ou une société civile immobilière à caractère familial constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ou lorsque le logement est en indivision.
  - La durée du bail est de six ans minimum dans les autres cas.
  - La durée peut être inférieure à trois ans mais d'un an minimum, à condition le bailleur personne physique invoque dans le bail un événement précis (en particulier professionnel ou familial) justifiant la reprise du logement.
  - Cette clause de durée inférieure peut être prévue dans les mêmes conditions par une société civile immobilière familiale en cas de reprise au profit d'un associé, ou par une indivision au profit d'un membre de l'indivision.
  - Le bailleur doit confirmer obligatoirement au locataire la réalisation de l'événement prévu par le bail deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
  - En cas de retard de l'évènement , le bailleur peut proposer une seule fois à son locataire de reporter la date de fin de bail.
  - Si l'événement ne s'est pas produit ou si le bailleur n'en a pas donné confirmation dans le délai obligatoire, le bail est porté à trois ans, à effet de la signature du contrat.

• Renouvellement du bail
  A défaut de congé donné dans les formes et délais légaux, le contrat est soit reconduit tacitement dans les mêmes conditions de durée que le contrat initial, soit formellement renouvelé.
  Le renouvellement peut être effectué pour une durée inférieure à 3 ans dans les mêmes conditions que celles prévues au paragraphe précédent.
  
• Le montant du dépôt de garantie
  Le bail prévoit en principe le paiement d'un dépôt de garantie qui sert à couvrir les manquements du locataire à ses obligations et qui doit respecter les règles suivantes :
  - Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois.
  - Il ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer hors charges.
  - Il ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.
  - Il ne peut faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat ou au moment de son renouvellement.
  
• La restitution du dépôt de garantie
  Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire après déduction éventuelles faite des sommes dues au bailleur :
  - régularisation des loyers et des charges en retard
  - frais de réparation ou de remise en état des lieux dûment justifiés en cas de dégradations commises par locataire
  - Sommes que le propriétaire serait tenu de régler aux lieux et place de son locataire, sous réserve qu'elles soient justifiées.
  A défaut de restitution dans le délai prévu, les sommes dues par le bailleur produisent intérêts au taux légal au profit du locataire.
  Les litiges relatifs au remboursement du dépôt de garantie peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation.
  
• L'état des lieux
  - L'état des lieux décrit le logement loué. Il permet de faire le comparatif de l'état entre le moment où le locataire arrive dans les lieux et le moment de son départ. Il permet au bailleur de justifier les éventuelles dégradations commises par son locataire.
  - Il doit être établi par écrit et signé par le bailleur ou son mandataire et le locataire lors de la remise des clés et au moment de leur restitution.
  - L'état des lieux peut être effectué par un huissier à l'initiative de la partie la plus diligente. Celui-ci avise les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception, ses honoraires sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
  - Dans le cas où le bailleur n'aurait pas fait un état des lieux, il devra prouver à la fin du bail que le mauvais état du logement a pour cause des dégradations dues à la faute du locataire.
  - Si le locataire fait obstacle à l'établissement d'un état des lieux, il est présumé avoir reçu le logement en parfait état.

• La fixation du loyer initial
  Le loyer initial est fixé librement entre le locataire et le bailleur.Il s'agit du loyer prévu dans le cadre :
  - d'un bail consenti à un nouveau locataire,
  - d'un logement vacant mis en location,
  - d'un logement faisant l'objet d'une première location
  
• Le paiement du loyer
  - Le paiement du loyer doit être effectué à la date prévue au contrat.
  - Le paiement mensuel est de droit et le locataire peut en faire la demande
  - Le bailleur doit remettre gratuitement au locataire qui en fait la demande, une quittance précisant le montant du loyer et les charges.
  
• Révision du loyer en cours de bail
  - Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an à la date indiquée ou à défaut à la date anniversaire de ce bail.
  - L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice INSEE du coût de la construction.
  - La moyenne de référence à prendre en compte est celle qui figure dans le bail. Si elle n'est pas précisée,, il faut prendre la moyenne sur quatre trimestres du dernier indice publié à la date de signature du bail.
  - En cas de travaux d'amélioration convenus entre le propriétaire et son locataire lors de la signature du bail ou par avenant en cours de contrat, le loyer peut être majoré après leur réalisation effectuée aux frais du bailleur.
  Vous pouvez directement calculer votre loyer par un tableau à lecture directe sur le lien ci-dessous avec le site du Ministère du Logement.
  
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• Augmentation du loyer lors du renouvellement du bail
  Le loyer ne fait l'objet d'aucune réévaluation au moment du renouvellement sauf s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas,le bailleur propose au locataire une augmentation qui doit se faire dans les conditions suivantes :
  - Cette proposition doit être effectuée dans un délai de 6 mois au moins avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
  - Elle doit reproduire l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989
  - Elle doit être établie par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
  - Dans l'agglomération parisienne, la hausse des loyers lors du renouvellement du bail est limitée par décret.
  
  En savoir plus sur les références
  
  
• Le formalisme de l'augmentation du loyer
  - Le locataire qui accepte la proposition d'augmentation de loyer doit manifester au bailleur son accord par écrit sur le nouveau montant, dans un délai de 2 mois suivant la réception de cette proposition.
  - En cas de désaccord, ou d'absence de réponse 4 mois avant le terme du contrat, le bailleur ou le locataire peut saisir, sans frais, la Commission de Conciliation dont le siège est en principe à la Préfecture par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
  La Commission de Conciliation convoquera les parties et après consultation des références présentées par le propriétaire et le locataire rendra son avis dans un délai de deux mois.
  - Si aucun accord n'est trouvé avant la fin du bail, le bailleur peut saisir le juge d'instance qui fixera le nouveau loyer.
  - Si avant la fin du bail aucun accord n'est trouvé, ou si le juge d'instance n'est pas saisi, le bail est reconduit aux conditions antérieures pour la même durée.
  
• L'application de l'augmentation
  Lorsque l'augmentation est acceptée par le locataire son application est différente suivant le pourcentage de hausse :
  - En cas de hausse n'excédant pas 10% de l'ancien loyer, l'augmentation est étalée par tiers pour un bail d'une durée de trois ans et par sixième pour un bail d'une durée de six ans.
  En cas de hausse supérieure à 10%, l'augmentation est étalée par sixième sur six ans, même pour un bail d'une durée de 3 ans. Dans ce cas l'augmentation se prorogera lors du renouvellement suivant.
  
• Les charges
  Le locataire doit payer des charges distinctes du loyer.
  Elles correspondent à trois sortes de dépenses :
  - les frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble eau, électricité, ascenseur, chauffage collectif,
  - des dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes,
  - les taxes correspondant profitant au locataire comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou la taxe de balayage.
  
  Liste des charges locatives
  
  
• Paiement des charges
  Le bailleur peut demander au locataire de payer les charges de différentes façons :
  - le versement de provisions pour charges tous les mois ou tous les trimestres dans ce cas une régularisation annuelle doit être faite,
  - le paiement des charges une fois par an.
  Un mois avant l'échéance annuelle ou la régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire:
  - le décompte par nature des charges,
  - les quantités consommées,
  - la manière dont sont réparties les charges entre locataires.
  Les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l'envoi du décompte auprès du bailleur ou du syndic.
  En cas de non paiement des charges au terme convenu, le bail peut être résilié selon la même procédure que pour non-paiement du loyer.
  

Les obligations du propriétaire bailleur

• L'obligation de délivrer un logement décent
  Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.
  C'est un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation.
  Si cette obligation n'est pas respectée le locataire peut saisir le juge pour contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires pour mettre le logement en conformité ou à défaut à diminuer le montant du loyer.
  
  Tout savoir sur les règles de décence des logements
  
  
• L'obligation d'entretien
  - Le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation avec tous les équipements mentionnés au bail en état de fonctionnement.
  - Si le logement n'est pas en bon état, les parties peuvent convenir d'une clause dans le bail qui prévoit que le locataire exécutera certains travaux en échange d'une réduction du loyer sur une durée définie. Cette clause doit obligatoirement prévoir les conditions de remboursement de ces travaux par le propriétaire en cas de départ anticipé de son locataire.
  - Le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement.
  - Au cas où le bailleur ne respecterait pas ses obligations, le locataire ne peut en aucune façon suspendre en tout ou partie le paiement de ses loyers, mais il doit saisir le tribunal d'instance.

Les obligations du locataire

La fin du bail

• le congé donné par le bailleur
  - Le bailleur peut donner congé à l'expiration du bail pour reprendre le logement, pour le vendre, pour un motif légitime et sérieux.
  - Si le locataire respecte ses obligations, le bailleur ne peut pas résilier un bail pendant sa durée de validité.
  - Le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
  - Le bailleur doit proposer un relogement au locataire de plus 70 ans dont les ressources sont inférieuresà une fois et demie le SMIC annuel sauf si lui-même est âgé de plus de 60 ans et a des revenus inférieurs à la même somme.
  
• Le congé pour reprise donné par le bailleur
  - Le bailleur peut reprendre le logement pour l'habiter personnellement ou le faire habiter :
  1 ) par ses propres ascendants ou descendants,
  2 ) par son conjoint ou son concubin notoire depuis au moins un an ou son partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré
  3 ) par leurs ascendants ou descendants .
  - Le congé pour reprise doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme du contrat.
  - il doit contenir obligatoirement le motif, ainsi que le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise.
  
• Le congé pour vente
  - Le congé pour vente est donné par le bailleur qui envisage de vendre son immeuble. Mais le locataire qui a priorité pour acheter doit être avisé moyennant un préavis de 6 mois minimum avant le terme du contrat.
  - Au congé doit correspondre une offre de vente qui doit indiquer le prix, les conditions de réalisation et reproduire les 4 premiers alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 . L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal.
  - Si le locataire n'a pas accepté l'offre pendant ce délai de deux mois, il devra quitter le logement à l'expiration du préavis.
  - Si le locataire accepte l'offre de vente, il a un délai de 2 mois pour réaliser la vente à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire. Ce délai est porté à 4 mois en cas de recours à un prêt. Si la vente ne se réalise pas à l'expiration de ces délais, le locataire devra quitter le logement au terme du préavis.
  - Si le bailleur envisage de réaliser la vente à un prix inférieur de celui de l'offre adressée à son locataire, il devra le notifier à son locataire ce qui vaudra nouvelle offre de vente. Le locataire a un mois pour répondre et en cas d'acceptation de sa part les délais de réalisation (2 ou 4 mois) prévus dans le premier cas seront reconduits.
  
• Le congé donné par le locataire
  - Le locataire peut donner congé à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier avec un préavis de 3 mois qui court à compter de la réception du courrier ou de la signification de l'acte.
  - Le délai de préavis de est réduit à un mois dans les cas suivants:
  1) si le locataire est muté, a perdu son emploi, ou retrouve un emploi suite à la perte de sa précédente activité.
  2) si étant âgé de plus de 60 ans, son état de santé justifie un changement de domicile,
  3) s'il est bénéficiaire du RMI.
  4) en cas d'obtention d'un premier emploi
  

Litiges et contentieux

• Les litiges
  - Les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges et aux réparations locatives peuvent être soumis à la Commission Départementale de Conciliation à la demande du locataire ou du bailleur.
  - La saisie de la commission se fait par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat assuré par les services de la DDE et, à Paris ceux de la Préfecture.
  - La commission départementale de conciliation essaie de trouver un accord entre les parties. A défaut de conciliation, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties.
  
• Les contentieux
  Les contentieux sont des procédures beaucoup plus lourdes entre le bailleur et son locataire qui peuvent aller jusqu'à la résiliation du bail et à terme jusqu'à l'expulsion.
  
• La clause résolutoire
  Cette clause du bail peut prévoir sa résiliation de plein droit dans quatre cas :
  . non paiement des loyers au terme convenu,
  . non paiement des charges dûment justifiées,
  . non versement du dépôt de garantie,
  . défaut d'assurance du locataire.
  La clause résolutoire ne peut produire d'effet que 2 mois en cas de non paiement et un mois en cas de défaut d'assurances après que le locataire ait reçu soit un commandement de payer demeuré infructueux soit une mise en demeure de présenter une attestation à laquelle il n'a pas donné suite.

  Tout savoir sur les impayés et les procédures contentieuses