LOGEMENT DECENT
(décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, JO du 31 janvier 2002)

Le bailleur d'un logement loué nu ou meublé à titre de résidence principale est tenu de délivrer un logement décent.

Cette obligation concerne les locations en cours ou à venir :
des logements soumis aux dispositions de la loi de 1989 (pour rappel en application de l'art. 40 de la loi, sont concernés les logements HLM, les logements conventionnés et les logements soumis à la loi de 1948) ;
des logements occupés par les travailleurs saisonniers (à l'exception des locations saisonnières à caractère touristique) et des logements de fonction.

Sont également visés les logements soumis au Code civil (*).

Est décent le logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

(*) Les logements soumis aux seules dispositions du Code civil sont également visés puisqu'en modifiant l'article 1719, il est fait obligation au bailleur de délivrer un logement décent, s'il s'agit de l'habitation principale du locataire.

LES CARACTERISTIQUES D'UN LOGEMENT DECENT

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Dans les départements d'outre mer il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques.

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

Les dispositifs d'ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Les pièces principales sont destinées au séjour et au sommeil (CCH : R 111 1-al. 3)

Le logement ne doit pas être frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Dans les départements d'outre-mer cette condition n'est pas obligatoire.

Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.

Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.

Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les départements d'outre mer l'alimentation en eau chaude n'est pas obligatoire (sur l'évier comme sur la douche ou la baignoire).

Normes de surface ou de volume

Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions du CCH : art. R.111-2 (alinéa 2 et 3)

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ;

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

TRAVAUX D'AMELIORATION

Les travaux de mise aux normes réalisés dans le cadre de la loi du 12 juillet 1967 devront désormais être réalisés dans le respect du décret relatif à la décence. Les normes de confort et d'équipement prévues par le décret du 9 novembre 1968 sont supprimées (décret du 9.11.68 : art. : 1, 5 à 14 et 17)

Pour rappel :
La loi du 12.7.67 détermine les modalités de réalisation des travaux destinés à adapter les locaux d'habitation avec les normes de sécurité et de confort. Ce texte précise les conditions de réalisation des travaux lorsque l'initiative émane du bailleur ou lorsque le locataire lui-même souhaite les exécuter ou les faire exécuter.

LES RECOURS DU LOCATAIRE

Logements soumis aux dispositions de la loi de 1989

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au bailleur, à tout moment, sa mise en conformité; cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours.

A défaut d'accord entre les parties, c'est le juge qui détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution. A défaut de réaliser les travaux dans le délai convenu, le juge peut réduire le montant du loyer.

Lorsqu'un ou plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige portant sur la notion de décence du logement ils peuvent donner mandat à une organisation de locataires siégeant à la commission nationale de concertation ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion, pour agir en justice en leur nom.

Logements soumis aux dispositions du Code civil

A défaut de sanctions spécifiques, la sanction du défaut de délivrance d'un logement décent reste celle de l'inexécution contractuelle : action en résiliation ou exécution forcée.

AIDES AU LOGEMENT
(Code de la sécurité sociale : articles L. 542-2-2, L. 542-6 et L. 553-4)

En principe, les aides personnelles au logement ne peuvent être attribuées lorsque le logement habité ne répond pas aux normes de décence, toutefois l'allocation logement peut être maintenue dans deux situations :
lorsque le locataire agit en justice pour demander sa mise en conformité
sur examen au cas par cas pour tenir compte de la situation sociale de la personne ou de la famille (les modalités de l'octroi dérogatoire seront fixées par décret et l'aide ne pourra être versée directement au bailleur).
Les modalités d'octroi dérogatoires de l'aide seront fixées par décret.

Les CAF ou les CMSA sont habilitées à faire vérifier sur place si le logement satisfait aux exigences de décence. Le maire ou toute association de défense siégeant à la commission nationale de concertation, peuvent les saisir lorsqu'une situation de logement indécent est portée à leur connaissance.