L'IMPORTANCE DES TRAVAUX DANS LA PRATIQUE DE LA LOI MALRAUX

La qualité du bon fonctionnement d'une opération en Loi Malraux repose exclusivement sur la bonne réalisation des travaux et sur le formalisme très strict à respecter dans leur organisation.
En effet, un mauvais montage du dossier peut remettre en cause toute la défiscalisation avec les conséquences que cela représentera pour l'investisseur.

Il est donc très important de connaître les règles principales à respecter avant de se lancer dans un projet et de pouvoir apprécier la parfaite qualité d'un montage financier

Réalisation des travaux

Les travaux doivent être prévus dans le cadre soit d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur, soit de déclaration d'utilité publique dans une ZPPAUP.

Les travaux doivent permettre une restauration complète de l'immeuble objet de l'opération, mais il n'est pas indispensable que tout l'immeuble fasse l'objet de travaux s'il n'y a pas nécessité dans certaines parties.

Il est enfin nécessaire que soit délivrée une Autorisation Spéciale de Travaux (AST) par le Préfet avant le début de travaux.

Enfin, il faut que les travaux soient strictement conformes et limités aux autorisations accordées.

Par contre, il est admis que certaines prestations de service soient commandées avant la date de l'autorisation, telles que le missionnement d'un architecte, la mise en place de procédure d'éviction d'occupants.

Le respect des formes

• Pour faire les travaux, les copropriétaires de l'immeuble doivent se regrouper dans le cadre d'une A.F.U.L (Association foncière urbaine libre).
• Par contre les dispositions de la loi s'applique en cas de propriétaire unique de l'immeuble dans son entier ou de l'ensemble des parties de cet immeuble qui nécessitent une restauration. Ce propriétaire peut être une personne physique ou une personne morale non soumise à l'impôt sur les sociétés.
• L'AFUL ou le propriétaire unique doivent être à l'initiative de l'opération, c'est à dire être effectivement le maître de l'ouvrage. Il est donc important que les opérations de démarche administrative, d'études techniques, de réalisation de plan, de mise en place des entreprises, de surveillance des travaux soient effectuées à la diligence de l'AFUL ou du propriétaire unique.
• Cependant, ces personnes n'ayant pas forcément une compétence technique, il est normal que pour effectuer tout ou partie de ces tâches soient mandatés un ou plusieurs professionnel qui seront rémunérés en tant que tel. Par contre l'administration fiscale est très vigilante sur le rôle du professionnel qui en aucune façon ne puisse paraître comme être l'initiateur de cette opération de rénovation.

Dans la pratique :

• La constitution d’une A.F.U.L. (Association Foncière Urbaine Libre) qui aura pour objet la rénovation de l’immeuble.
• L'élection d'un président,
• La mise en place du projet de réhabilitation de l’immeuble.
• La nomination d'un syndic de copropriété,
• Le missionnement d'un architecte et éventuellement d'un cabinet de maîtrise d'oeuvre.

Suite aux résultats des missions technique, lors d'une seconde assemblée générale, les copropriétaires décideront de la nature et le cadre des travaux à effectuer. Par la suite ce sera le président de l'AFUL qui signera tous les marchés avec les tiers.