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Actuellement en France, près de 38
000 immeubles sont protégés pour leur intérêt
historique.
- 13 000 sont classés monuments historiques
- 25 000 sont inscrits sur l'inventaire supplémentaire
des monuments historiques.
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Etre propriétaire d'un bien
classé ou inscrit apporte certes un certain nombre
de contraintes
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En cas d'aliénation information du ministre
pour les immeubles classés et du préfet
pour les immeubles inscrits.
- En cas de travaux ou de modification d'un
immeuble classé le propriétaire est tenu
de solliciter l'autorisation du ministre de la culture.
Pour les immeubles inscrits, les travaux sont
indiqués au ministre de la culture qui ne peut
s'y opposer qu'en ouvrant une instance de classement.
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Par contre, la propriété
d'un bien classé ou inscrit comme monument historique
apporte de nombreux avantages sur le plan fiscal.
Pour les personnes qui en ont les possibilités,
ce type de placement nous semble être à privilégier
pour les motifs suivants :
- Sûreté de l'opération, ce dispositif
n'est pas régulièrement remanié ou
remis en cause et il est de ce fait parfaitement maîtrisé
- Valeur patrimoniale, les immeubles de caractère
ont en général gardé leurvaleur sur
le marché de l'immobilier malgré parfois
des difficultés de revente
- Plaisir ludique et esthétique de posséder
un bien chargé d'histoire et présentant
très souvent un intérêt artistique
- Avantages fiscaux importants
Contribuables concernés
:
Cette loi concerne les propriétaires
qu'ils soient personnes physiques ou associés de sociétés
non soumises à l'impôt sur les sociétés.
Par contre l'éxonération des droits de succession
pour les personnes morales ne vise que les SCI à caractère
familial qui ne doivent être constituées qu'entre
personnes parentes en ligne directe ou entre frères
et soeurs. L'administration fiscale est très vigilante
sur cette application de la loi : l'entrée d'un tiers
à la famille immédiate entraine immédiatement
la déchéance del'exonération. Cette défiscalisation
intéresse particulièrement les contribuables
fortement imposés sur le revenu.
Immeubles visés
:
Les propriétaires d'immeubles classés
monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire
des monuments historiques bénéficient d'un régime
fiscal avantageux leur permettant de déduire de leur
revenu global le déficit foncier résultant des
dépenses de réparation et d'entretien, des travaux
d'amélioration, des frais de gérance, de rémunération
des gardes ou concierges, de l'assurance des loyers impayés,
des impositions perçues sur la propriété,
des intérêts des emprunts contractés pour
la conservation, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration
de cette dite propriété et de la déduction
forfaitaire de 14% représentant les frais de gestion.
Fiscalité
:
Le premier avantage fiscal réside
dans la possibilité d'imputer les déficits fonciers
sur le revenu global, sans limitation de montant, ni restricion
relative aux intérêts des emprunts des travaux
engagés sur le revenu global imposable du contribuable,
propriétaire ou bailleur.
Plusieurs régimes sont envisageables suivant la situation
du propriétaire qui peut être bailleur, organisateur
de visites payantes, occupant avec organisation ou non de
visites gratuites, occupant partiel.
- Dans le cas de la mise en location, ou lorsque l'immeuble
procure des recettes accessoires telles que des visites,
la totalité des charges foncières peut être
imputée sur les revenus fonciers. S'il en ressort
un déficit, celui-ci est imputable sans limitation
de montant, ni restriction relative aux intérêts
d’emprunt sur le revenu global après compensation
avec d'autres revenus fonciers éventuels.
- Dans le cas où l’immeuble ne procure aucune
recette imposable, les charges foncières ne sont
admises en déduction du revenu global en totalité
que si le public est autorisé à visiter.
Dans le cas contraire, cette déductibilité
n'est que de 50%.
- Lorsque l’immeuble procure des recettes imposables
et est occupé en même temps par son propriétaire,
en cas de location partielle ou lorqu'une partie des bâtiments
est ouverte à la visite payante, les charges foncières
se rapportant à la partie de l’immeuble dont
le propriétaire se réserve la disposition
sont imputables sur le revenu global; les autres charges
sont prises en compte pour la détermination du
revenu net foncier qui en cas de déficit sera imputable,
sans limitation de montant, sur le revenu global.
Le second avantage fiscal
concerne l'exonération totale des droits de mutation
pour cause de succession ou de donation même lorque
l'héritier n'appartient pas à la famille du
détenteur. Cette exonération est toutefois subordonnée
à la souscription d'une convention à durée
indéterminée entre les héritiers ou donataires
et les ministres de la Culture et des Finances. Cette convention
concerne essentiellement les conditions d'entretien et les
modalités d'accès au public qui doivent inclure
l'ensemble du bien inscrit
Le troisième avantage fiscal
concerne l'Impôt de solidarité sur la fortune.
Il ne s'agit pas d'une exonération mais de prendre
en compte pour le calcul de l'assiette du passif constitué
du capital emprunté et de la charge financière
y afférente.
En
savoir plus sur la fiscalité
-
Les propriétaires donnant
en location ces immeubles relèvent du droit commun
des déclarations des revenus fonciers et charges
foncières. Ils doivent donc souscrire la déclaration
annuelle n°2044, y adjoindre la note annexée
et porter le déficit foncier éventuel
dans leur déclaration générale
de revenus n°2042
- Les propriétaires d’immeubles non loués
sont dispensés de remplir la déclaration annexe
n°2044.
- Ils doivent porter les charges foncières déductibles
sur la déclaration annuelle de revenus n°2042
à la ligne réservée aux déductions
diverses.
- Ils doivent joindre à cette déclaration
une note précisant :
1 ) Le détail descharges dont ils demandent la réduction,
2 ) La nature des travaux effectués, la date et le
bénéficiaire du réglement,
3 ) La date de l'arrêté classant ou inscrivant
l'immeuble.
La
Loi en résumé
Les
avantages fiscaux
La réalisation
d'un projet
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Accès divers
