Ces procédures
concernent tous les immeubles qui présentent un caractère
historique. Seul l'intérêt que peut présenter
ce bâtiment pour le public déterminera la décision
qui pourra être soit le classement soit l'inscription
à l'inventaire supplémentaire soit le rejet
de la demande. Il est à noter qu' en général
le classement ou l'incription ne concerne qu'une partie
du bâti et qu'un bâtiment peut être en
partie classé, en partie inscrit.
1 ) L'immeuble classé : La décision
de classement est rendue par un arrêté rendu
à la fois par le ministère de la Culture et
par celui de l'environnement. Elle place l'immeuble sous
la protection de l'administration de la culture. Le propriétaire
ne peut plus effectuer d'amélioration, d'aménagement
de démolition sans solliciter une autorisation. Les
travaux effectués sont placés directement
sous le contrôle de l'Architecte en chef des Bâtiments
de France. Il peut être amené effectuer des
travaux de conservation à la demande de l'administration
et il peut accéder à des subventions. En cas
d'aliénation, il doit notifier l'acte de vente dans
les quinze jours à la Direction régionale
des monuments historiques et au Ministère de la Culture,
sous-direction des monuments historiques 3 rue de Valois
75001 Paris.
2 ) L'immeuble inscrit : Cette procédure
concerne des immeubles présentant moins d'intérêt
mais qui méritent cependant des mesures de protection.
Le propriétaire pour effectuer des travaux doit demander
l'autorisation à l'administration mais il est libre
de choisir son architecte et ses entreprises. En cas d'aliénation,
il doit notifier l'acte de vente dans les mêmes conditions
que pour les immeubles classés..
Dispositions
Définition fiscale
L'administration
fiscale a une définition élargie du Monument
Historique, elle considère comme tel trois types de
bâtiments
1 ) Les immeubles classés
2 ) Les immeubles inscrits à l'inventaire supplémentaire
des monuments historiques
3 ) Les bâtiments non inscrits ni classés mais
présentant néanmoins un intérêt
par leur ancienneté, leur aspect artistique ou culturel
et faisant l'objet d'un agrément par le ministère
de la culture. Tel est le cas de ceux qui ont reçu
le label de la Fondation du Patrimoine pour lesquels l'exonération
est possible pour les travaux concernant les parties visibles
de la voie publique (Toîtures, façades) et les
aménagements intérieurs des éléments
non habitables ouverts au public.
Lors de l'acquisition le bien peut déjà être
classé ou inscrit, dans ce cas vous en serez informé
avant la signature de l'acte.
Dans le cas contraire, vous adressez une proposition de
classement qui est examinée par la délégation
permanente de la Commission régionale du Patrimoine
et des Sites, qui juge s'il y a lieu de constituer un dossier
de recensement complet.
Le dossier de recensement est réalisé par
les chargés d'études documentaires de la conservation
régionale des monuments historiques.
Il est ensuite soumis, pour examen, à la Commission
Régionale du Patrimoine et des Sites (C.R.P.S.)
Nous
considérons cette étape comme capitale dans
la réussite d'un projet de défiscalisation immobilière.
En effet, s'il est vrai que la rentabilité s'analyse
à partir de chiffres, il ne faut pas oublier que cet
investissement reste avant tout un PLACEMENT IMMOBILIER
Beaucoup d'investisseurs pour l'avoir oublié
se sont retrouvés, après l'euphorie de la
période d'économie d'impôts, avec des
immeubles dévalorisés, difficiles à
louer et impliquant des charges d'entretien exorbitantes.
Vous
avez fait votre choix, vous allez maintenant vous engager
dans votre projet en régularisant
divers documents qui vous apporteront des obligations mais
aussi des droits et garanties qui diffèreront complètement
selon le type d'opération que vous envisagez.
Dans
le cadre de l'ancien vous signerez un sous-seing
privé avec une clause de rétractation de 7
jours prévue par la loi SRU.
A l'expiration de ce délai, vous versez un acompte.
Ce paiement ne peut se faire qu'à une agence immobilière
bénéficiant d'une garantie de réception
de fonds ou chez le notaire ( en principe celui du vendeur).
Le montant de ce versement est libre, mais l'usage veut
qu'en principe il s'établisse entre 5 et 10% du prix
d'achat.
Des
financements à 100 % incluant tous les frais sont possibles.
Il existe de nombreuses formules particulièrement les
crédits "in fine" très avantageux
pour les investisseurs disposant de disponibilités
financières
Après
accord de financement et levée de toutes les clauses
suspensives vous régularisez la vente chez le notaire.
Par cet acte, vous allez acquérir des droits de propriété
qui seront seront différents selon le type d'opération
réalisé.
Dans le cadre de l'ancien, vous
régulariserez l'acte authentique chez le notaire
qui vous donnera immédiatement la pleine propriété
du bien après que vous ayez payé l'intégralité
du prix.
Vos recours contre le vendeur non professionnel resteront
très difficiles en cas de découverte ultérieure
de vices de l'immeuble. Sauf pour les biens construits depuis
moins de 10 ans ou pour les travaux réalisés
pendant cette même période par des entreprises
vous ne bénéficiez d'aucune garantie.
La
procédure est différente selon que l'on se trouve
en présence d'un immeuble classé ou d'un immeuble
inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments
historiques.
Procédure
d'inscription sur l'inventaire supplémentaire des monuments
historiques
Elle peut être demandée soit
par le préfet, soit par le propriétaire, soit
par un tiers. (décret n° 84-1000 du 15 novembre
1984).
Le préfet prononce l'inscription et sa décision
est notifiée au propriétaire par courrier
recommandé avec accusé de réception.
L'inscription est publiée au fichier immobilier dont
la liste est diffusée chaque année sur le
Journal Officiel.
Procédure de classement
Le classement peut être demandé
à l'amiable par le propriétaire ou par l'Etat
(décret n° 84-1006 du 15 novembre 1984).
Le ministre de la culture est seul compétent pour
prendre la décision de classement.
En cas de désaccord, le classement peut être
prononcé d'office par le Conseil d'Etat. Dans ce
cas, le propriétaire peut obtenir une indemnité
si le classement lui occasionne des servitudes ou des obligations.
Le classement est publié au fichier immobilier dont
la liste est diffusée chaque année sur le
Journal Officiel.
Tous les effets du classement s'appliquent
de plein droit pendant la procédure de classement.
Un même immeuble peut être
partiellement inscrit et partiellement classé.
La
procédure de réalisation des travaux est différente
selon que l'on se trouve en présence d'un immeuble
classé ou d'un immeuble inscrit à l'inventaire
supplémentaire des monuments historiques.
Immeuble
inscrit en totalité ou en partie sur l'inventaire supplémentaire
des monuments historiques
- Le choix du maître
d’œuvre est libre. - Le ministère de la culture ne
peut s' opposer aux travaux qu'en ouvrant une procédure
de classement de l'immeuble.
Immeuble classé comme monument
historique en totalité ou en partie
En règle générale,
les travaux sont pris en charge par l’Architecte en
Chef des Monuments Historiques (ACMH). Les travaux s'exécutent
sous son contrôle.
Sauf
à être averti en matière immobilière
et avoir une disponibilité de temps, la plupart des
investisseurs préfèrent confier la gestion de
leurs biens à des professionnels titulaire d'une garantie
financière et possédant une aptitude professionnelle.
Très souvent il s'agit d'un agent
immobilier possédant la carte professionnelle de
gestion. La mission s'organise autour d'un mandat qui définit
les fonctions qui sont déléguées. Cette
délégation peut être très large,
certaines agences allant jusqu'à remplir les imprimés
de déclaration des revenus fonciers de leurs clients.
GARANTIR
Garanties de l'immeuble -
Dans l'ancien, vous n'avez aucune garantie sur les bâtiments
en dehors de celles pouvant exister sur des travaux effectués. - Dans le neuf, vous bénéficiez de
tout un ensemble de garanties : garantie de bon fonctionnement
pendant 2 ans, garantie décennale. - Dans tous les cas, vous devrez assurer votre
bien contre l'incendie le jour de la signature de l'acte
chez le notaire.
Garanties locatives -
Garantie des loyers impayés, déductible fiscalement,
elle évite les pertes financières en cas de
non paiement par le locataire.
- Garantie des détériorations immobilières,
elle couvre les dommages de réparations consécutifs
à des dégradations commises par le locataire.
- Garantie de protection juridique, elle prend en charge
tous les frais de justice pour recouvrer les impayés
et expulser si nécessaire un locataire.
Garanties complémentaires
pouvant être proposées par certains promoteurs
ou agences :
- Garantie contre la carence locative,les loyers vous sont intégralement payés
pendant la période de recherche du premier locataire. - Garantie contre la vacance locative,le loyer vous est versé pendant la période
de relocation suivant le départ d'un locataire
Garantie revente
Cette garantie est
proposée à leurs clients par certains promoteurs,
agences immobilières, organismes de crédit.
En cas de revente imposée par des circonstances définies
dans le contrat et pendant un délai maximum de 9
ans l'assurance vous garantit en tout ou partie la perte
financière éventuellement subie.
Vous verserez un acompte après la signature du sous-seing
et expiration du délai de rétractation. Le montant
de ce versement est libre, mais l'usage veut qu'il soit compris
entre 5 et 10% du prix d'achat.
Le solde est réglé chez le notaire le jour de la
signature de l'acte authentique.
Superbe château du 16 ° siécle
totalement rénové avec parc et piscine à
proximité de Rodez
Caractéristiques : Château du 16° siècle de 30
pièces surface habitable de 900 m² séjour
de 70 m² parfaitement rénové sur un
parc de 2 ha agrémenté d'un étang
avec piscine.
Points forts :
- Belle rénovation dans un cadre exceptionnel.
- Proximité de Rodez
- Possibilités d'aménagement diverses
pour création de structure de tourisme ou d'appartements.
Disponibilités
- Ce bien est en vente pour :
1 120 500 €
La loi sur les monuments historiques
apporte de nombreux avantages fiscaux , mais la réalisation
est difficile.
- Rareté des produits
- Complexité dans les réglements
- Démarches administratives
- Réalisation des travaux
- Gestion locative
Avec nos partenaires, nous avons
mis en place un nouveau service qui prend en charge toutes
ces missions et vous livre un produit complet avec mise
en place du locataire, gestion et garanties locatives.
Accès divers
