Les résidences de tourisme en zone rurale délimitée

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le classement des résidences de tourisme résulte essentiellement de l’arrêté du 14 février 1986.
La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière.

Les résidences de tourisme classées

Principes de la loi

 

Contribuables concernés :

Tout investisseur qui souhaite bénéficier d'une défiscalisation fiscale et de périodes de loisirs. L'acquisition peut se faire par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés à la condition de souscrire un engagement de conserver les parts pendant au moins 9 ans.

Immeubles concernés:

Ces dispositions s'appliquent aux investissements dans des résidences de tourisme classées.
Il faut de plus que ces résidences soient situées soit dans des zones de revitalisation rurale (ZRR) soit dans certaines zones rurales bénéficiant de l'objectifs n° 2 des programmes régionaux européens.

Enfin, les logements doivent respecter certaines normes :
- Surface habitable minimale comprise au moins entre 9 et 21 m² pour un logement de deux personnes.
- Si l'équipement sanitaire n'est pas propre à chaque logement, il doit être commun à moins de 10 personnes.
- Le logement peut être constitué d'une seule chambre à condition d'être située effectivement dans une résidence de tourisme classée

Avantages fiscaux spécifiques :

En dehors des avantages fiscaux inhérents aux activités de loueur meublé professionnel et de loueur meublé non professionnel et à ceux des résidences de tourisme classées traditionnelles, les acquisitions dans des résidences de tourisme classées en ZRR offrent des avantages complémentaires très attractifs.

L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt. Le régime varie suivant qu'il s'agisse de logements neufs ou de travaux dans les logements anciens de résidences de tourisme classées.

- Concernant les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, le taux de la réduction s'élève à 15 % du prix d'achat dans la limite d'un plafond de 45 700 Euros pour une personne seule et de 91 500 Euros pour un couple.
Soit : 6 864 € maximum pour un célibataire et 13 728 € maximum pour un couple marié.
Cette réduction est étalée sur quatre années.
Elle s'impute L’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

- Concernant les travaux, il peut s'agir de travaux de reconstruction d'agrandissement ou de travaux de grosses réparations ou d'amélioration consécutifs aux travaux de reconstruction. Ces travaux doivent faire l'objet d'un permis de construire.
La réduction d'impôt s'élève à 10 % du montant des travaux dans la limite des mêmes plafonds que dans le neuf.
Cette réduction est étalée aussi sur quatre années.

Cet avantage fiscal se cumule avec la possibilité d'obtenir le remboursement de la TVA dans les conditions prévues dans les résidences de tourisme classées traditionnelles.

Obligations :

En contrepartie de ces avantages le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à un exploitant par le biais d'un bail commercial et ce dans le mois qui suit la date d'acquisition ou l'achèvement des travaux.
En cas de non respect de cette obligation ou en cas de dépassement par le propriétaire de la durée maximale d'occupation une reprise de l'avantage fiscal est faite par l'administration.

Il en est de même en cas de changement de situation matrimoniale ou de cession du logement pendant la période de neuf ans.
Aucune remise en cause de l'avantage n'est effectuée en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique ou en cas de mutation à titre gratuit suite au décès de l'investisseur.

Enfin, le taux de la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramené à 6 % pour les neuf premières années d'occupation.

Avantage d'occupation :

Malgré la location par bail à un exploitant, le propriétaire peut profiter de son bien pour une durée maximale de huit semaines par an tout en continuant à bénéficier de l'avantage fiscal.
Par contre le revenu foncier déclaré par le propriétaire doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.
Dans ce cas, il bénéficie d'une réservation prioritaire, mais il devra s'acquiter du prix de la location à un tarif préférentiel. Beaucoup de formules permettent aux propriétaires de bénéficier de bourses d'échanges leur permettant de résider dans d'autres lieux de villégiature.

Textes de référence

• Loi de finance rectificative pour 1998 articles 13 et 14 (Réduction d'impôt en faveur de certaines résidences de tourisme).
• Décret du 10 mars 1999 (Obligations pour les investissements dans les Résidences de tourisme classées).
• Instruction administrative du 4 octobre 1999 (BOI 5-B-18-99). Commentaire de l'administration sur ce dispositif
• Décret 96119 du 14 février 1996 (définition des ZRR).
• Loi de finance pour 2001, Loi n° 2000-1352 du 30 décembre 2000 (Augmentation du plafond de réduction d'impôt et élargissement à certaines zones rurales).

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