Ancienne faculté de médecine
de Montpellier
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Les aides locatives disponibles
ALS (allocation de logement à caractère social) et APL
(aide personnalisée au logement) (1).
Le montant moyen de l'ALS (versée au locataire ou au propriétaire)
et l'APL (versée au propriétaire d'un logement conventionné)
est de 140 euros par mois. Ces aides ne sont pas cumulables avec les
allocations familiales.
L' étudiant accédant à la propriété
peut, dans certains cas, bénéficier de l'APL.
Pour tout renseignement, contactez la Caisse d'allocations familiales.
Le Loca-Pass
Cette formule est ouverte
aux étudiants boursiers, aux personnes en CDD de trois à
six mois, ou en stage. Elle leur droit à une avance égale
au montant de la caution. Le propriétaire bénéficie
d'une garantie contre les loyers impayés d'une durée maximum
de dix-huit mois.
Pour toute information sur cette aide, contactez l'organisme «1
% logement» proche du domicile ou celui dont dépend son
entreprise.
Louer ou prêter ?
Cette décision dépend de la situation fiscale de chaque foyer.
En cas de prêt,
on sort des avantages de la défiscalisation, mais par contre
on préserve une demi-part fiscale et on n'augmente pas ses ressources.
Cette solution ne peut être retenue qu'en cas d'acquisition d'un
logement ancien négocié à un prix avantageux et
ne nécessitant pas de travaux par un investisseur occasionnel
moyennement ou fortement imposé.
S'ils sont faiblement imposés, les parents auront intérêt
de prévoir le versement d'un loyer qui permettra à leur
enfant de toucher l'ALS.
Dans tous les autres cas, particulièrement en cas d'acquisition de logements neufs ou anciens à rénover la solution du loyer est largement plus intéressante.
Ce marché a connu un formidable développement au début
des années 1990 grâce à un cumul exceptionnel d' avantages
fiscaux qui permettaient à l'investisseur de récupérer
la TVA relative à son achat et de bénéficier des
avantages du dispositif Périssol et d'un rendement de 5 à
6 % net de charges.
Les programmes se sont multipliés aux abords des villes et le marché
s'est même pratiquement saturé dans certaines régions.
Cette saturation a été accentuée par le dispositif
Besson beaucoup moins avantageux pour l'investisseur occasionnel qui ne
pouvait plus bénéficier d'avantages fiscaux lorsque le logement
était loué à ses enfants.
Aujourd'hui, des perspectives de redémarrage peuvent s'envisager avec des opportunités intéressantes aussi bien dans le cadre d'acquisition de logements dans les résidences avec service que sur le marché diffus de la revente. Soyez observateur et prêt à réagir devant tout frémissement de reprise car de bonnes opérations peuvent se présenter.
Les résidences d'Etudiants
Les nouvelles dispositions de Robien permettront d'offrir un nouveau type de résidences para-hôtelières pour les étudiants en permettant à des bailleurs de déléguer la gestion locative de leur logement. Ils pourront donner leurs biens en locations nues à un organisme public ou privé qui le mettra en sous-location en proposant des prestations hôtelières ou para-hôtelières par l'intermédiaire d'une filiale.
Par contre les investisseurs qui utiliseront ce dispositif
pour amortir leur bien ne seront pas autorisés à bénéficier
de la récupération de la TVA.
Il y aura donc un choix à
effectuer lors de l'acquisition en fonction de la situation fiscale et
patrimoniale de chacun entre ce dispositif et le statut de loueur en meublé
professionnel ou non.
L'ancien diffus
De bonnes opportunités se présentent. Dans
un marché peu actif on trouve des prix bradés aux deux tiers
de la valeur d'achat. On trouve ainsi actuellement des petits studios
à partir de 25 000 € dans certaines villes de province et
de 46 000 euros à Paris.
La rentabilité locative brute de ce type de produit est particulièrement
intéressante et peut aller jusqu' à 12% et même 13%
dans certaines villes. Même si l'on tient compte d'une vacance locative
pendant les périodes estivales, le rendement reste excellent.
Le confort du logement doit lui aussi être pris en compte. Les appartements
en mauvais état trouvent difficilement un locataire sérieux.
L'acquisition d'un logement à rénover à bas prix
peut être une excellente opération permettant de défiscaliser
par la réalisation de travaux dans le cadre du dispositif du déficit
foncier.
Il est faut cependant éviter les logements de moins de 20 mètres
carrés qui ne correspondent plus au goût actuel.
Nos conseils
Soyez vigilant quant à la localisation du bien. Les étudiant ne veulent plus se retrouver "parqués" dans des résidences excentrées, mal désservies et éloignées des agréments du centre ville. Investir à proximité de l'université ou de la Grande école est certes important mais à condition de prendre en compte cette demande. L'expérience a montré qu'un appartement acheté voilà 10 ans dans une zone universitaire aujourd'hui désaffectée n'a plus une grande valeur sur le marché de la revente.
Enfin, soyez prudent sur le prix du loyer qui sera demandé
à la sortie. Les étudiants assument difficilement au-delà
de 450 euros par mois.
