Les résidences
avec services
regroupent
plusieurs
types de logement
qui sont tous
systématiquement
loués
meublés.
Elles
se différencient
de l'hôtellerie
classique
par le fait
qu'elles sont
dotées
d'une cuisine
ou d'une kitchenette,
avec services
complémentaires
à la
carte.
Ces
résidences
avec services
peuvent être
classées
suivant leur
destination
en différents
groupes
- les résidences
de tourisme
classées,
- les résidences
para-hôtelières,
- les résidences
pour étudiants,
- les résidences
médicalisées.
Les résidences
avec service
bénéficient
d'un avantage
fiscal important
qui permet
à l'investisseur
de demander
le remboursement
de la TVA
ayant grevé
son acquisition.
Les
résidences
de tourisme
situées
en Zone de
Revitalisation
Rurale (ZRR)
bénéficient
d'un régime
privilégié
le
classement des résidences
de tourisme résulte
essentiellement de
l’arrêté
du 14 février
1986.
La résidence
de tourisme est un
établissement
commercial d’hébergement
classé, faisant
l’objet d’une
exploitation permanente
ou saisonnière.
Ces dispositions
s'appliquent aux
locations dans des
résidences
de tourisme classées.
Les critères
de définition
d'une résidence
de tourisme sont
les suivants:
-
Elle sont constituées
d’un ensemble
homogène
de chambres ou
d’appartements
meublés
pourvus de kitchenettes
ou de cuisines
équipées
et disposés
en unités
collectives ou
pavillonnaires
d'une capacité
d'au moins cent
lits offerts en
location pour
une occupation
à la journée,
à la semaine
ou au mois à
une clientèle
touristique qui
n’y élit
pas domicile.
-
Elles peuvent
faire l'objet
d'une exploitation
annuelle ou saisonnière.
-
Elles sont dotées
d’un minimum
d’équipements
et de services
communs et peuvent
offrir des services
para hôteliers.
-
Elles sont classées
en quatre catégories
(une à
quatre étoiles)
en fonction des
services offerts,
des équipements
collectifs et
du niveau de confort.
Le classement
se fait sur décision
du Préfet
après avis
de la commission
départementale
d'action touristique.
-
Elles sont gérée
dans tous les
cas par une seule
personne physique
ou morale . L’exploitation
est assurée
par un gérant,
personne physique
ou société
spécialisée,
avec qui les copropriétaires
signent un bail
commercial d’une
durée de
neuf ou de onze
ans. Elles doivent
être louées
par bail commercial
pour au moins
70 % des locaux.
-
L'exploitant est
tenu de souscrire
un engagement
de promotion touristique
à l'étranger
correspondant
à au moins
1,5 % de ses recettes.
S'il ne peut respecter
cet engagement,
il a la possibilité
de conclure avec
des tours opérateurs
des allotements
pour qu'au moins
20% des unités
d'hébergement
soient réservées
aux touristes
étrangers.
Ces conditions
sont fixées
par
les
articles 176 à
178 de l'annexe
II du Code Général
des Impôts
Avantage
d'occupation :
Malgré la
location par bail
à un exploitant,
le propriétaire
peut profiter de
son bien quelques
semaines par an
pour une durée
pouvant aller jusqu'à
six semaines réparties
sur l'année
entre différentes
périodes.
Dans ce cas, il
bénéficie
d'une réservation
prioritaire, mais
il devra s'acquiter
du prix de la location
à un tarif
préférentiel.
De nombreuses
formules permettent
aux propriétaires
de bénéficier
de bourses d'échanges
leur permettant
de résider
dans d'autres lieux
de villégiature.
Toutes les
résidences
avec services
sont soumises
au principe
de l'assujetissement
à la
TVA à
condition d'offrir
les quatre services
de base obligatoires
:
- L'accueil
et la réception
- Le service
de petits-déjeuners
- La fourniture
de linge
- Le ménage
des logements.
Remboursement
de la TVA :
les acquisitions
dans des résidences
avec services
permettent aux
investisseurs
de bénéficier
du remboursement
de la TVA à
condition de
respecter scrupuleusement
tous les critères
définis
par la loi :
- Location par
bail commercial
d'une durée
minimale de
3 ans à
un exploitant
unique de la
résidence.
- Respect des
normes fixées
par l'arrêté
du 14 février
1986 pour les
résidences
de tourisme.
- Fourniture
des quatre services
obligatoires
pour les autres
résidences.
Par
contre dans
le cadre de
l'application
de la directive
européenne
en matière
de TVA immobilière,
la durée
d'amortissement
de cette TVA
est passée
de dix à
vingt ans pour
les résidences
dont le permis
de construire
est postérieur
au 31 décembre
1995.
En cas de revente
avant le délai
de vingt ans,
le propriétaire
doit rembourser
au fisc la TVA
non amortie.
Fiscalité
des revenus
locatifs :
Les revenus
locatifs sont
imposés
dans le cadre
des Bénéfices
Industriels
et Commerciaux
(BIC). Il est
recommandé
de choisir le
régime
fiscal du réel
simplifié
qui permet de
déduire
l'intégralité
des frais généraux
justifiés.
L'imputation
se fait ensuite
en fonction
du statut de
l'investisseur
qui peut être
soit :
EHPAD
ORPEA - RESIDENCE VILLA
PAUL THOMAS - Le Vernet
SITUATION
: La résidence
ORPEA «Villa Paul
Thomas » est située
sur la colline du Vernet
dans le département
de l’Allier dans
un village résidentiel
à seulement quelques
kilomètres de
Vichy. Cette ville s’affirme
comme une station européenne
majeure consacrée
à la santé,
la forme, la beauté
et les loisirs. Vichy
offre une qualité
de vie certaine grâce
à sa dynamique
de développement,
son environnement privilégié,
et sa situation géographique
idéale...
IMMEUBLE :
La résidence
comporte 24 chambres
entièrement rénovées,
et fait l’objet
d’une extension
afin d’amener
l’établissement
à une capacité
totale de 77 chambres.
Elles sont réparties
sur 3 niveaux et équipées
pour le confort de chacun.
Les locaux communs spacieux
sont mis à la
disposition des résidants
: espace accueil, salon
de coiffure et restaurant.
Elle propose par ailleurs
à ses résidants
un programme d’animations,
ainsi qu’une célébration
religieuse.
PRIX : Les
prix, hors frais de
notaire et hypothèque,
sont compris entre 92
517 € H.T et 115
383 € H.T selon
la superficie des lots
de copropriété.
LIVRAISON :
En exploitation
pour 24 chambres et
décembre 2006
pour 53 chambres
CONCLUSION
ECONOMIQUE :
Le Groupe ORPEA, côté
au Second Marché
d’Euronext Paris,
est le leader français
de la prise en charge
de la dépendance
(143 établissements,
soit environ 13 323
lits et 7 000 collaborateurs).
Le groupe connaît
un développement
continu et poursuit
un transfert partiel
de foncier vers des
investisseurs privés.
Cette politique facilite
la réalisation
d’un plan soutenu
de nouvelles créations
et conforte l’indépendance
de ce premier opérateur
national. En 2006, ORPEA
prévoit de réaliser
un chiffre d’affaires
consolidé de
400 millions d’euros.
- La notoriété,
le savoir-faire, et
la maîtrise de
l’exploitation
permettent une rentabilité
de 5.25% HT/HT du montant
de l’investissement
pour les chambres existantes
et une rentabilité
de 5.15% HT/HT pour
les chambres neuves.
Elle est garantie par
un bail commercial ferme
d’une durée
de 11 ans et 9 mois
renouvelable.
- La résidence
satisfait un besoin
grandissant d’hébergement
émanant de l’ensemble
du département.
- Les travaux définis
par l’article
606 du code civil et
ceux éventuels
de mise en conformité
liés à
une évolution
future des normes sont
contractuellement à
la charge de l’exploitant.
EHPAD
ORPEA - "LES
JARDINS DE JOUVENCE"
- ALBI
SITUATION
: La
résidence
ORPEA “Les
Jardins de Jouvence”
est située
sur la commune
’Albi dans
le département
du Tarn, à
proximité
immédiate
du centre de la
ville. Préfecture
du département,
Albi compte une
population de
50 000 habitants
et bénéficie
d’un emplacement
de choix à
70 km de Toulouse,
à 2 heures
des Pyrénées
et de la Méditerranée.
Haut lieu touristique,
Albi bénéficie
de l’un
des plus grands
secteurs sauvegardés
de France où
se côtoient
hôtels Renaissance,
maisons à
colombage, cloîtres
et églises
romanes. La ville
a par ailleurs
su profiter e
sa situation stratégique
pour développer
un tissu économique
diversifié
et propose 14
zones d’activité
disséminées
dans l’agglomération.
IMMEUBLE : Cette
résidence
comporte 113 chambres
simples ou doubles,
réparties
sur 5 niveaux,
équipées
de TV, téléphone,
salle d’eau,
WC et d’un
mobilier adapté
au confort de
chaque résidant.
Les locaux communs
sont mis à
la disposition
des résidants
: espace accueil,
salon de détente
et de relaxation,
restaurant…
PRIX
: Les
prix, hors frais
de notaire et
hypothèque,
sont compris entre
59 850 €
H.T et 84 990
€ H.T selon
la superficie
des lots de copropriété.
LIVRAISON
: En
exploitation.
CONCLUSION
ECONOMIQUE :
Le Groupe ORPEA,
côté
au Second Marché
d’Euronext
Paris, est le
leader français
de la prise en
charge de la dépendance
(143 établissements,
soit environ 13
323 lits et 7
000 collaborateurs).
Le groupe connaît
un développement
continu et poursuit
un transfert partiel
de foncier vers
des investisseurs
privés.
Cette politique
facilite la réalisation
d’un plan
soutenu de nouvelles
créations
et conforte l’indépendance
de ce premier
opérateur
national. En 2006,
ORPEA a réalisé
un chiffre d’affaires
consolidé
de 400 millions
d’euros.
La notoriété,
le savoir-faire,
et la maîtrise
e l’exploitation
permettent une
rentabilité
de 4.65 % HT/HT
du montant de
l’investissement.
Elle est garantie
par un bail commercial
ferme d’une
durée de
11 ans et 9 mois
renouvelable.
La résidence
satisfait un besoin
grandissant d’hébergement
émanant
de l’ensemble
du département.
Les travaux
définis
par l’article
606 du code civil
et ceux éventuels
de mise en conformité
liés à
une évolution
future des normes
sont contractuellement
à la charge
de l’exploitant.
Résidence
Les Sitelles-
La Plagne(73)
Fiscalité
:
LMP
Typologie
:
Studios,
T2 et T2 Duplex
Prix
de vente :
A
partir de 71 750 €
HT (TVA
récupérable)
Rentabilité
moyenne :
4
%
Livraison
:
En
exploitation
Une
résidence avec accès
direct à l'un des plus
grands domaines skiables du
monde...
Ce marché a
connu un formidable développement au début
des années 1990 grâce à un cumul
exceptionnel d' avantages fiscaux. Les programmes
se sont multipliés aux abords des villes et
le marché s'est même saturé. Le
phénomène de stagnation s'est confirmé
avec la loi Besson beaucoup moins attractive pour
l'investisseur individuel.
Aujourd'hui, les nouvelles dispositions de Robien
permettront d'offrir un nouveau type de résidences
para-hôtelières pour les étudiants.
Ce marché est donc à surveiller et pourra
connaître un nouveau regain avec des formules
innovantes, les étudiants d'aujourd'hui ne
souhaitant plus être "parqués"
comme leurs aînés loin du centre des
villes.
Dans les résidences où
plusieurs types d'opérations sont possibles,
n'oubliez pas de vérifier que le quota de 70
% d'affectation à l'exploitant de la résidence
est bien respecté.
Dans le cas contraire, l'administration fiscale pourrait
remettre en cause le remboursement de la TVA.
Vérifiez la capacité
de l’exploitant pour développer une clientèle
suffisante. Préférez les sociétés
ayant une expérience affirmée avec une
capacité financière importante afin
de prévenir les risques de cessation d’activité.
Négociez des formules prévoyant
des avances de versement de loyer. Avec le remboursement
de la TVA vous pouvez obtenir des réductions
allant jusqu'à 30% .
Qu’est ce qu’un
EHPAD ?
Anciennement appelé MAPAD,
un EHPAD, Etablissement d’Hébergement
pour les personnes agées dépendantes
n’est pas une résidence de services classique.
Un EHPAD a pour vocation d’accueillir des personnes
dont la moyenne d’âge avoisine le 85/95
ans et dont l’état de santé nécessite
l’intervention quotidienne de spécialistes.
