Le décret d'application de la loi de Robien dans l'ancien

Ce décret en date du 19 décembre 2003, indique la nature des travaux de réhabilitation à effectuer et les normes à respecter à leur terme. Il fixe les états descriptifs et les attestations nécessaires pour bénéficier de l'avantage fiscal.
Sa lecture amène une double conclusion : celles d'un formalisme rigoureux de contrôle avant et après travaux et d'une exigence de normes techniques pratiquement équivalentes à celles du neuf.

Situation du logement avant travaux

La loi de Robien dans l'ancien s'applique dans deux cas :

• Achat et transformation en logements de locaux affectés à un usage autre que l'habitation,
• Achat et réhabilitation de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Logement décent décret du 30 janvier 2002

Concernant la réalisation des travaux :

Avant d'entamer les travaux, l'investisseur doit faire établir un état descriptif du logement par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité.
La personne qui établit cet état doit indiquer les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence fixées par la loi.

Les critères d'appréciation sont définis par le décret du 19 décembre 2003 et portent essentiellement sur les points suivants :

• Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement,
• Bon entretien des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse,
• Elimination des peintures dont la présence de plomb est trop importante et des matériaux dégradés contenant de l'amiante,
• Mise aux normes de sécurité des installations électriques et de gaz,
• Alimentation en eau potable et bonne évacuation des eaux usées,
• Présence d'installations sanitaires et de confort en bon état de fonctionnement : cuisine avec évier et emplacement d'équipement de cuisson, chauffage, ventilation,
• Une isolation correcte particulièrement au niveau des menuiseries extérieures et des vitrages.

Critères du contrôle préalable (article 3)

Après la réalisation des travaux, l'investisseur doit faire établir un état descriptif du logement dans les mêmes conditions que celles prévues lors de la visite préalable
et reprenant tous les points de réserve mentionnés.
La personne qui établit cet état doit attester d'une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent prévu par la loi et d'autre part que l'ensemble des performances techniques prévues par le décret du 19 décembre 2003 sont respectées et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.

Dans une copropriété, cette attestation indique que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l'objet de travaux ; l'appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel.

Les normes techniques auxquelles doit répondre le logement sont extrèmement rigoureuses. Elles sont développées de façon très précises dans l'article 4 du décret du 19 décembre 2003, particulièrement en ce qui concerne l'isolation thermique et la sécurité pour les installation d'électricité et de gaz.

Normes définies à l'article 4 du décret

Un régime transitoire est mis en place pour les investisseurs qui ont acquis des logements anciens entre le 3 avril 2003 et le premier jour du troisième mois suivant la publication du présent décret.

Ils devront simplement joindre à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux les documents suivants :

a) Une attestation sur l'honneur décrivant l'état apparent du logement lors de son acquisition et certifiant l'absence de plusieurs caractéristiques de la décence mentionnées dans la loi.

b) L'état descriptif du logement après la réalisation des travaux de réhabilitation indiquant que ces travaux ont permis de donner au logement et aux parties communes qui le desservent d'une part, l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent et d'autre part que l'ensemble des performances techniques mentionnées sont respectées et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.

En conclusion

Les conditions d'application de la loi de Robien dans l'ancien, telles que les définit ce décret, apparaissent très contraignantes et en limiteront très sérieusement la portée.
En effet les performances techniques demandées aux logements rénovés sont pratiquement identiques à celles du neuf et nécessiteront quasiment obligatoirement une réfection complète des installations, des peintures, un changement des menuiseries, une nouvelle isolation et même pour les copropriétés une mise aux normes concernant les parties communes.

Ce dispositif qui engendre un surcoût de travaux et des frais de contrôle technique non négligeables, ne nous paraît intéressant qu'aux investisseurs ayant acquis des immeubles nécessitant des travaux importants affectant le gros oeuvre ou des locaux à usage autre qu'habitation transformés en logement.

Dans les autres cas, l'ancien dispositif Besson toujours en vigueur en matière d'acquisition de logements anciens à usage locatif nous paraît avoir gardé tout son intérêt.
En effet depuis 2003, il permet une déduction forfaitaire pour frais de 40%, alors que pendant la durée de l'amortissement prévu par la loi de Robien la déduction forfaitaire pour frais est réduite à 6%.
De plus, les plafonds de loyers et de ressources ont été sensiblement rehaussés en s'alignant sur le zonage du nouveau régime de Robien.

Nouveaux plafonds de loyers et de ressources (Régime Besson)

Alors, dans ces conditions, est-il plus avantageux d'amortir 65 % du coût de l'acquisition et des travaux sur une durée de 15 ans (avec toutes les contraintes évoqués ci-dessus) ou de reporter un déficit foncier dans la limite de 10 700 € sur son revenu global avec un abattement pour frais de 40 % ?
Seule une analyse approfondie de chaque projet et du profil financier de chaque investisseur pourra donner la réponse.

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