N.B : la base du calcul de l'amortissement se fait sur le prix de l'immobilier (achat + travaux éventuels) majoré des frais annexes d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbres, honoraires et commissions).
N.B : Dans le cadre
de cette loi :
Les travaux d'amélioration effectués pendant la période
de défiscalisation doivent être amortis sur la base de
10% par an.
Les travaux de reconstruction ou d'agrandissement se déduisent
dans les mêmes conditions d'amortissement que pour une acquisition
( 8% pendant 5 ans, 2.5% pendant 4 ans, 2.5% par période de 3
ans).
Notre
conseil :
Pour éviter des déconvenues face aux risques de saturation
du marché sur certains produits ou sur certains secteurs, il
est capital avant de s'engager dans une opération d'avoir une
connaissance approfondie du marché local ou de se faire accompagner
par un professionnel compétent.
LES AVANTAGES DE LA LOI DE ROBIEN
La loi de Robien qui fait suite aux précédents dispositifs législatifs (Besson, Périssol, Méhaignerie) a pour but d'inciter le particulier à investir dans l'immobilier locatif vide destiné à la résidence principale. Le principe consiste à donner des avantages fiscaux pour permettre la constitution d'un patrimoine immobilier dans les meilleures conditions.
Création d'un déficit foncier
Toutes ces lois ont pour but de créer un déficit foncier supplémentaire en permettant un amortissement de l'objet de l'investissement.
- 8 % pendant 5 ans
- 2.5% pendant 4 ans ( soit 50 % au terme de 9 ans )
- 2.5 pendant 3 ans avec possibilité de prorogation pour 3 années
- TOTAL : 65 % si le bien est maintenu en location pendant 15 ans.
L'amortissement ainsi dégagé se cumule aux charges traditionnelles d'un immeuble
- Charges non récupérées sur le locataire ( Taxe foncière, frais de gestion, assurance des loyers impayés, dépenses d'entretien courant, travaux de réparation )
- Une déduction forfaitaire réduite à 6 % dans le cadre de ce dispositif pour les autres charges courantes.
- Concernant les intérêts des emprunts : la partie du déficit provenant des intérêts et des frais d'assurance des emprunts souscrits pour l'acquisition ou l'amélioration du bien n'est pas imputable sur le revenu global de l'investisseur mais reportable sur les revenus fonciers ultérieurs pendant 10 ans.
Diminution de l'imposition
Les années qui suivent la réalisation de son opération, l'investisseur dégage en principe un déficit foncier qu'il porte à concurrence de 10 700 € par an en déduction de son revenu imposable (à l'exception des frais des emprunts) .
Cette diminution aura une incidence directe sur le montant de son impôt sur le revenu qui se trouvera ainsi fortement réduit voire annulé. Il est évident que l'impact fiscal sera d'autant plus important que l'on se trouve dans des tranches hautes d'imposition. Il est donc important de connaître sa Tranche marginale d'imposition (TMI) que vous pourrez calculer sur la fiche fiscalité.
Par contre lorsque les revenus de l'investisseur sont insuffisants pour absorber l'intégralité du déficit ainsi généré, l'excédent de ce déficit est reportable sur les revenus globaux des cinq années suivantes.
Constitution d'un patrimoine
Les avantages fiscaux cumulés aux revenus locatifs permettent la constitution d'un patrimoine immobilier dans les meilleures conditions.
-
Investissement sans apport personnel :
De nombreux établissements bancaires et financiers peuvent sous réserve d'étude du dossier accepter des financement à 100% comprenant le prix d'acquisition majoré de tous les frais annexes.
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La sécurité de la pierre :
Face aux incertitudes de la bourse le placement dans la pierre se révèle toujours aussi sécurisant. Si le marché immobilier révèle parfois des incertitudes, l'analyse de l'ensemble du secteur sur de longues périodes démontre qu'il demeure la valeur la plus sûre pour l'investisseur particulier.
Pour réussir son investissement, il est par contre capital de choisir un support immobilier de qualité.
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Des revenus garantis :
La gestion locative d'un appartement présente toujours certaines contraintes. En dehors des personnes ayant à la fois la compétence et la disponibilité, la majorité des propriétaires confient la gestion de leur bien à un professionnel qui pourra proposer des garanties assurant les revenus locatifs :
- Assurance des loyers impayés (déductible fiscalement).
- Garantie de la prise en charge des loyers en cas d'inoccupation.
- Assurance des dégradations immobilières causées par le locataire.
- Protection juridique.
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Un effort d'épargne réduit :
Le différentiel entre les avantages fiscaux et les revenus des loyers d'une part, les mensualités de remboursement des emprunts et l'ensemble des charges, taxes et impôts d'autre part, constitue l'effort d'épargne demandé chaque mois à l'investisseur.
Son montant est évidemment très variable en fonction de l'opération, il pourra même être pratiquement nul pour des investissements dans l'ancien. Dans tous les cas, cet effort restera très mesuré compte tenu de la valeur du patrimoine constitué.
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Un placement retraite :
Face à l'incertitude des régimes de retraite, l'investissement immobilier locatif constitue le meilleur des placements.
Pour un effort mensuel d'investissement équivalent à une cotisation complémentaire, l'investisseur se constitue un patrimoine qui verra sa valeur se consolider au fil des ans pour lui assurer au moment de sa retraite un revenu complémentaire transmissible à ses ayants droits.
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Une assurance-vie complémentaire :
Une opération immobilière accompagnée d'un emprunt important peut être assimilée à un véritable contrat de prévoyance.
Le crédit étant assorti de garanties, le décès ou l'invalidité totale de l'investisseur conduirait à la prise en charge du capital restant dû par la compagnie d'assurances. Les ayants droits pourraient soit percevoir un capital en revendant le bien, soit recevoir les revenus dégagés par le loyer.