Neuf ou ancien ?
Le
neuf offre deux avantages : la facilité et de la sécurité.
La facilité dans la recherche : les programmes sont facilement
identifiables grâce à la publicité et aux démarches
des gestionnaires du patrimoine et de la défiscalisation.
La sécurité : les produits sont standardisés, livrés
clés en main, les formules de package prévisionnent toutes
les charges, mettent en place le financement, la gestion et les garanties.
Le bâti est garanti par les assurances.
Enfin, selon les communes, il peut y avoir exonération de l'impôt
foncier pendant un certain nombre d'années.
- L'ancien est beaucoup plus diffus et demande donc une approche beaucoup
plus fine. Les règles sont rendues plus complexes par l'obligation
de réaliser des travaux de rénovation qui nécessite
la consultation de nombreux intervenants entre lesquels il n'y a pas
toujours de coordination. Les aides à la rénovation sont
fluctuantes suivant les communes et même suivant les quartiers.
Les travaux dans l'ancien sont souvent plein d'incertitudes.
Pour
notre part, , nous pensons que l'ancien présente un certain risque
et s'adresse donc à des personnes averties qui sauront faire
le choix d'un bon achat et réaliser les travaux dans les meilleures
conditions.
Dans ce cas, l'opération peut donner des rendements locatifs
suérieurs et amener une plus-value en cas de revente.
Nous considérons
cette étape comme capitale dans la réussite d'un projet
de défiscalisation immobilière.
En effet beaucoup de conseillers
financiers proposent les produits de défiscalisation De Robien
comme des contrats d'assurance-vie ou des placements bancaires.
S'il est vrai que la rentabilité s'analyse à partir de chiffres,
il ne faut pas oublier que cet investissement reste avant tout un PLACEMENT
IMMOBILIER qui participe à la constitution d'un patrimoine.
Beaucoup d'investisseurs pour l'avoir oublié se sont retrouvés,
après l'euphorie de la période d'économie d'impôts,
avec des immeubles dévalorisés, difficiles à louer
et impliquant des charges d'entretien exorbitantes.
Important : Ne basez pas uniquement votre décision sur des critères purement financiers, mais analysez votre projet sur le long terme en tenant compte des paramètres traditionnels d'un bon choix d'acquisition immobilière au même titre que vous le feriez pour votre résidence principale.
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L'emplacement :
- Choisir une ville économiquement dynamique (une ancienne ville minière habitée par des retraités n'est certainement pas le meilleur choix).
- Le quartier demeure un critère important. L'achat à proximité d'une cité dite à risques ne donnera certainement pas de la plus-value à votre appartement.
- Le voisinage revêt aussi son importance, il est nécessaire de vérifier les projets en cours auprès des services d'urbanisme de la commune. Si les charmants jardins qui sont sous les fenêtres de votre appartement, se transformaient en une grande artère à quatre voies, il deviendrait peut être difficile de trouver des locataires ou de le revendre.
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La qualité de l'immeuble :
- Dans le cadre de logements neufs, prenez des renseignements sur le promoteur, n'hésitez pas à demander à voir des immeubles déjà construits en particulier ceux qui ont plusieurs années d'âge, vérifiez les garanties.
- Dans le cadre de l'ancien, procédez à toutes les vérifications d'usages (toitures, menuiseries, qualité des matériaux, trace d'humidité...).
N'hésitez pas à vous faire assister par une personne compétente.
Tenez compte de la disposition des pièces (traverser la cuisine pour accéder à la chambre n'est pas du meilleur effet).
Prenez le temps d'interroger les locataires (s'ils ne sont pas satisfaits de la qualité de leur logement, il faudra peu de chose pour les faire parler).
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Les packages:
- Ces formules "tout compris" proposées par les professionnels de la défiscalisation connaissent un succès grandissant. Elles ont été conçues en partenariat avec les promoteurs, les établissements financiers, les sociétés de gestion et les compagnies d'assurances.
- L'investisseur ne s'occupe de rien, son opération est bouclée en moins de 3 mois. Le prix du package comprend l'achat de l'immobilier, les frais de notaire, les frais de dossier et les agios de la banque, les frais de copropriété. Le tout est financé à 100%, l'amortissement se calcule sur le prix global.
- Ces formules comprennent le maximum de garanties et la prise en charge de la gestion à des conditions préférentielles.
- Ces packages sécurisent l'investisseur dans la pérennité de ses revenus locatifs et le déchargent de tout souci.
- Par contre, ces systèmes de package sont parfois un peu flou et ne permettent pas toujours une bonne transparence des coûts.
Notre conseil :
Sauf à se former
et à y consacrer beaucoup de temps, faites appel aux services d'un
professionnel compétent dans le placement immobilier.
Pour le neuf ou l'ancien rénové par un professionnel il
ne vous en coûtera rien, il sera en principe rémunéré
directement par le promoteur.
Pour l'ancien négocié à un particulier, une commission
sera à régler soit par le propriétaire soit par l'acquéreur.