- Le neuf offre deux avantages : la facilité
dans la recherche et la sécurité dans la standartisation
du produit.
- L'ancien est beaucoup plus diffus. Les règles
sont rendues plus complexes par l'obligation de réaliser
des travaux de rénovation souvent plein d'incertidudes
et nécessitant la consultation de nombreux intervenants.
Les aides sont fluctuantes. Par contre pour un choix judicieux
et si les travaux se passent sans problème les rendements
locatifs peuvent être plus intéressants avec une
meilleure revalorisation des immeubles lors de la revente.
Les travaux
Dans le cadre de la rénovation de logements
anciens en vue de la location vous pouvez bénéficier
de subventions dans certains cas et dans certaines zones géographiques.
Vous pouvez accéder au détail de ces avantages sur
le site de l'ANAH. Sur ce même site vous trouverez des estimations
de devis pour certains travaux (chauffage, électricité,
façades.
Nous considérons cette étape
comme capitale dans la réussite d'un projet de défiscalisation
immobilière.
En effet, s'il est vrai que la rentabilité s'analyse
à partir de chiffres, il ne faut pas oublier que
cet investissement reste avant tout un PLACEMENT IMMOBILIER
Beaucoup d'investisseurs pour l'avoir oublié
se sont retrouvés, après l'euphorie de la
période d'économie d'impôts, avec des
immeubles dévalorisés, difficiles à
louer et impliquant des charges d'entretien exorbitantes.
Vous avez fait votre choix, vous allez
maintenant vous engager dans votre projet en régularisant
divers documents qui vous apporteront
des obligations mais aussi des droits et garanties qui diffèreront
complètement selon le type d'opération que
vous envisagez.
Dans
le cadre de l'ancien vous signerez un sous-seing
privé avec une clause de rétractation de 7
jours prévue par la loi SRU.
A l'expiration de ce délai, vous versez un acompte.
Ce paiement ne peut se faire qu'à une agence immobilière
bénéficiant d'une garantie de réception
de fonds ou chez le notaire ( en principe celui du vendeur).
Le montant de ce versement est libre, mais l'usage veut
qu'en principe il s'établisse entre 5 et 10% du prix
d'achat.
Des financements à
100 % incluant tous les frais sont possibles.
Il existe de nombreuses formules particulièrement
les crédits "in fine" très avantageux
pour les investisseurs disposant de disponibilités
financières
Après accord de financement et levée
de toutes les clauses suspensives vous régularisez
la vente chez le notaire. Par cet acte, vous allez acquérir
des droits de propriété qui seront seront
différents selon le type d'opération réalisé.
Dans le cadre de l'ancien, vous
régulariserez l'acte authentique chez le notaire
qui vous donnera immédiatement la pleine propriété
du bien après que vous ayez payé l'intégralité
du prix.
Vos recours contre le vendeur non professionnel resteront
très difficiles en cas de découverte ultérieure
de vices de l'immeuble. Sauf pour les biens construits depuis
moins de 10 ans ou pour les travaux réalisés
pendant cette même période par des entreprises
vous ne bénéficiez d'aucune garantie.
Pour béficier de l'amortissement
fiscal prévu par la loi la réalisation de
travaux de réhabilitation est obligatoire, ils sont
soumis à des règles très stictes définies
par le décret d'application du 19 décembre
2003. Ils doivent être accompagnés de contrôles
techniques effectués par des professionnels agréés.
Sauf à être averti en matière
immobilière et avoir une disponibilité de
temps, la plupart des investisseurs préfèrent
confier la gestion de leurs biens à des professionnels
titulaire d'une garantie financière et possédant
une aptitude professionnelle.
Très
souvent il s'agit d'un agent immobilier possédant la
carte professionnelle de gestion. La mission s'organise autour
d'un mandat qui définit les fonctions qui sont déléguées.
Cette délégation peut être très
large, certaines agences allant jusqu'à remplir les
imprimés de déclaration des revenus fonciers
de leurs clients.
GARANTIR
Garanties de l'immeuble -
Dans l'ancien, vous n'avez aucune garantie sur les bâtiments
en dehors de celles pouvant exister sur des travaux effectués. - Dans le neuf, vous bénéficiez de
tout un ensemble de garanties : garantie de bon fonctionnement
pendant 2 ans, garantie décennale. - Dans tous les cas, vous devrez assurer votre
bien contre l'incendie le jour de la signature de l'acte
chez le notaire.
Garanties locatives -
Garantie des loyers impayés, déductible fiscalement,
elle évite les pertes financières en cas de
non paiement par le locataire.
- Garantie des détériorations immobilières,
elle couvre les dommages de réparations consécutifs
à des dégradations commises par le locataire.
- Garantie de protection juridique, elle prend en charge
tous les frais de justice pour recouvrer les impayés
et expulser si nécessaire un locataire.
Garanties complémentaires
pouvant être proposées par certains promoteurs
ou agences :
- Garantie contre la carence locative,les loyers vous sont intégralement payés
pendant la période de recherche du premier locataire. - Garantie contre la vacance locative,le loyer vous est versé pendant la période
de relocation suivant le départ d'un locataire
Garantie revente
Cette garantie est
proposée à leurs clients par certains promoteurs,
agences immobilières, organismes de crédit.
En cas de revente imposée par des circonstances définies
dans le contrat et pendant un délai maximum de 9
ans l'assurance vous garantit en tout ou partie la perte
financière éventuellement subie.
Ancien :
Vous verserez un acompte après la signature du sous-seing
et expiration du délai de rétractation. Le montant
de ce versement est libre, mais l'usage veut qu'il soit compris
entre 5 et 10% du prix d'achat.
Le solde est réglé chez le notaire le jour de la
signature de l'acte authentique.
Les décrets de la loi de Robien
concernant les logements anciens fixent des règles
complexes et contraignantes nécessitant des contrôles
techniques avant et après la réalisation des
travaux.
Ce produit est attractif mais sa
réalisation complexe
- Rareté des produits
- Complexité dans les réglements d'urbanisme
- Recherche de subventions
- Démarches administratives
- Réalisation des travaux
- Gestion locative
Avec nos partenaires, nous avons
mis en place un nouveau service qui prend en charge toutes
ces missions et vous livre un produit complet avec mise
en place du locataire, gestion et garanties locatives.
Préfecture du département
du Tarn, Albi est une ville de caractère située
à 75 Km de Toulouse dont elle est reliée
par l'autoroute.
Situation :
A 5 minutes à pied du centre historique de la ville,
tous les commerces et écoles à proximité
immédiate.
Les points forts
- Une maison individuelle avec jardin et garage en plein
centre ville
- Un produit répondant à une très
forte demande locative
- Une défiscalisation pour 2005
- Une rentabilité brute de 6%
Disponibilités
- Cette maison de type 5 est immédiatement disponible
pour 125 000 €, à ce prix il convient de rajouter
les travaux de rénovation à concurrence
de 25 000 €.
Accès divers
