L’investissement locatif immobilier continue d’attirer tous types d’investisseurs du fait de ses multiples atouts. Il représente en effet un actif de valeur à placer dans son patrimoine, à condition d’analyser les risques et les pièges qui pourraient faire perdre sa mise. C’est ce que nous allons découvrir dans cet article.
Piège n°1 : investir sans avoir étudié les potentiels de la région
L’emplacement est un élément important à prendre en compte avant toute acquisition. L’analyse se fait ainsi à différentes échelles : celle de la région et celle du quartier. Les paramètres à considérer en ce qui concerne la région sont par exemple la profondeur du marché, le type de population le plus marquant (étudiants, investisseurs, travailleurs, seniors.). Quant au quartier, il sera choisi en fonction de la typologie des futurs locataires (à proximité des universités, des écoles et des crèches, ou des cliniques et hôpitaux, etc.). Important pour réduire la vacance locative et sécuriser le bail, dans le but de réaliser les meilleurs rendements.
Piège n°2 : investir pour réduire vos impôts
Nombreux sont ceux qui pensent que l’investissement locatif immobilier assorti à une réduction d’impôt est avantageuse. Cela l’est certes, mais à condition que la défiscalisation soit réellement profitable, comparée à l’imposition qui s’applique sur les loyers encaissés. Songez donc à réaliser les simulations qui s’imposent avant de vous lancer.
Piège n°3 : ne pas analyser les différentes solutions d’investissement
Il existe de multiples solutions d’investissement et réaliser une analyse complète, assortie des simulations y afférentes, est recommandé. Par exemple, faut-il investir en pleine propriété ou sous le montage du démembrement, du point de vue patrimonial ? Investir nu ou meublé serait-il profitable pour vous, comparé à vos objectifs de rendement ? Faut-il opter pour l’immobilier classique ou celui générant de la réduction fiscale, compte tenu de votre situation fiscale ? Faut-il acheter neuf ou ancien et quels sont les avantages, de même que les inconvénients qui en découlent ?
Piège n°4 : faire l’impasse sur l’avis d’un conseiller immobilier
Si vous débutez dans ce type d’investissement, il vaut toujours mieux vous référer aux recommandations d’un conseiller immobilier ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. En effet, il s’agit d’un investissement long terme (sur plus de 8 ans), ce qui implique de bien démarrer sans se tromper. De plus, l’immobilier est un bien illiquide, et tous les avantages à l’acquisition seront reconsidérés au moment de la revente, d’où l’importance de ne pas négliger les critères sus mentionnés.
Piège n°5 : se passer des différentes simulations
Les simulations à réaliser sont de différents types :
- celle du rendement : pour le déterminer, vous considèrerez le coût total de l’acquisition, le montant des loyers, la durée éventuelle de la vacance locative, de même que de la carence locative – ce qui équivaut à l’absence de loyers
- celle de la rentabilité : la rentabilité s’obtient en ajoutant aux paramètres ci-dessus la fiscalité générée par l’investissement, les frais annexes ainsi que les gains ou plus-values en cas de revente éventuelle. Une fiscalité lourde et de la moins-value au moment de la cession peuvent générer une rentabilité amoindrie, voire négative.
En bref, bien réussir votre investissement locatif immobilier nécessite de prendre du temps pour bien anticiper les risques et les contourner. L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine vous aidera à bien sécuriser votre mise, voire à faire prospérer votre investissement dans la mesure où il réalise une veille permanente sur l’évolution des différentes lois et conjonctures. Ce qui lui permet de vous proposer de rectifier le tir en avançant dans le temps, face aux différentes mutations sur le marché et sur les diverses règlementations.
