La loi Pinel est assez contraignante pour le loueur qui, en contrepartie de la mise en location, réduit son impôt sur le revenu. Avant de vous lancer, voici une synthèse de toutes les obligations du bailleur pour mettre en location son bien Pinel.
Le choix d’un immeuble neuf et à usage de logement
Pour que l’immeuble soit éligible à la loi Pinel, il doit être neuf : construit par le futur loueur lui-même en respectant les normes environnementales et énergétiques en vigueur, ou acheté en VEFA, la vente en l’état futur d’achèvement, auprès d’un promoteur immobilier. Cette dernière option est plus coûteuse car inclut les commissions du promoteur. De plus, vigilance quant au prix : toujours comparer avec le cours de l’immobilier sur le marché.
Le bien doit être utilisé en guise de logement principal du futur locataire. Il ne peut donc pas être loué pour un usage commercial ou autre. La colocation est autorisée si le bailleur le consent.
Les contraintes sur l’emplacement
Le futur loueur doit soigneusement choisir la ville et le quartier où il compte faire construire ou acheter le logement Pinel. La commune doit appartenir à l’une des zones suivantes : A Bis, A et B1, car ce sont celles où la demande locative explose.
Les biens neufs en plein centre-ville sont rares ou coûtent cher. Il devient alors primordial de se rabattre sur les nouveaux quartiers : attention dans ce cas à bien vérifier leurs particularités et leurs atouts afin d’éviter les fréquents « turn-overs » de locataires, ce qui est d’ailleurs préjudiciable car pourrait remettre en cause la réduction d’impôt octroyée.
L’obligation sur la durée de la mise en location
Le loueur doit s’engager sur une période préalablement définie par la loi. Il a le choix entre celle de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Il peut aussi commencer par la durée de 6 ans et l’étendre progressivement de 3 ans successivement s’il souhaite continuer à défiscaliser sous le dispositif jusqu’à 12 ans.
Le calcul des loyers
Le calcul des loyers applicables est particulièrement épineux, car doit se baser sur :
- le type de logement (appartement ou maison individuelle, taille, emplacement, atouts)
- le montant de l’acquisition (si celui-ci est élevé alors que les loyers sont bas, l’activité pourrait être déficitaire)
- les plafonds fixés par la loi, par rapport aux ressources du locataire et au loyer proprement dit en fonction de la zone d’implantation du logement. Les locataires seront donc choisis non seulement en considérant leur solvabilité pour une activité rentable, mais aussi en tenant compte de leurs ressources, toujours dans le but d’aboutir à un rendement convenable.
Le respect des plafonds d’investissement et de défiscalisation
Autre contrainte pour le loueur : il ne doit pas dépasser le montant de 300 000 euros d’investissement par an et se limiter à l’exploitation de deux logements Pinel.
La défiscalisation est elle aussi plafonnée. Pour 6 ans d’engagement, le loueur a droit à 36 000 euros de réduction maximale d’impôt. Pour 9 ans, ce plafond est de 54 000 euros, et pour 12 ans, il est de 63 000 euros.
Le montant de la réduction fiscale doit être défini à l’avance afin de fixer le budget de l’acquisition du bien. Rappelons que la défiscalisation de 12% (pour 6 ans d’engagement), de 18% (pour 9 ans) ou de 21% (pour 12 ans) est fonction du montant de cette dernière. L’excédent de réduction d’impôt est par ailleurs irrécupérable.
La déclaration préalable de l’activité
Le loueur s’engage à déclarer préalablement son activité afin de percevoir sa carotte fiscale. La déclaration classique se fait ensuite chaque année.
