LE LOCATIF MEUBLE

Règles concernant le bail

Les règles sont différentes selon que l'on se trouve en présence d'un loueur en meublés louant au plus quatre logements ou d'un loueur en louant plus de quatre.

• Bailleurs louant au plus 4 logements meublés :
  - La location meublée n'est pas spécifiquement réglementée, lorsque le bailleur loue au plus quatre logements.
  - La rédaction d'un bail n'est pas obligatoire mais il est fortement conseillé d'en établir un pour clarifier les relations entre le bailleur et le locataire.
  - En l'absence de bail, les rapports des parties seraient définis par le code civil et les usages locaux.
  
• Bailleurs louant plus de 4 logements meublés :
  Le bailleur qui loue habituellement plus de quatre logements meublés, doit établir un contrat écrit d'une durée d'un an, dès lors que le logement loué constitue la résidence principale de son locataire qu'il y ait ou non prestations secondaires. Dans ce cas, à son expiration, le bail est tacitement reconduit pour un an

Les clauses du bail de location en meublé

- Le contenu du bail est librement négocié entre les parties.

- Il est toutefois recommandé de préciser les éléments suivants :

• La dénomination des parties (bailleur, locataire),
• La date de prise d'effet du bail et sa durée,
• La désignation du logement loué et ses caractéristiques,
• La désignation des parties communes ( parking, local à vélos, ascenseur...),
• La destination des lieux c'est à dire l'usage qui sera fait du logement,
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision,
• Le montant et la liste des charges qui incomberont au locataire,
• Le montant du dépôt de garantie,
• Les modalités de congé et le délai de préavis pour chaque partie,
• Les clauses résolutoires,
• L'état des lieux et l'inventaire du matériel

Les annexes du bail

Le bailleur et le locataire ont intérêt à annexer au bail un état des lieux et un inventaire détaillé du mobilier, signés par elles.
Si les parties décident de les faire établir par un professionnel, il faut préciser qui supportera le coût de son intervention.

• L'état des lieux décrit le logement et ses équipements (sanitaire, cuisine).
  - Il permet éventuellement au bailleur de justifier d'éventuelles dégradations commises par son locataire et de lui en demander réparation.
  - En l'absence d'état des lieux le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et dans ce cas il appartiendra au propriétaire de démontrer la négligence de son locataire.
  
• L'inventaire détaillé du mobilier permet de donner la liste des meubles, des équipements et des ustensiles mis à la disposition du locataire par le bailleur et d'en connaître leur état exact.
  Il est un élément important pour chacune des parties :
  - Le bailleur prouve par ce document la propriété du mobilier et de tout ce qui l'accompagne. Il pourra ainsi demander un dédommagement pour remplacer les éléments manquants ou détériorés.
  -Le locataire pourra exiger de son propriétaire le bon fonctionnement de tous les meubles et équipement mentionnés dans l'inventaire.

• Les loyers
  - Les loyers sont fixés librement par le bailleur et ne sont pas soumis à réglementation. Ils ne peuvent pas être révisés pendant la durée du bail mais au terme le bailleur est libre d'en fixer le montant pour établir un nouveau contrat sans prendre références sur les loyers pratiqués par ailleurs.
  - Dans le cadre d'un bail annuel, il doit aviser le locataire de son intention en respectant un préavis de 3 mois. Si le locataire accepte les conditions le bail est reconduit, dans la négative le locataire devra quitter les lieux à l'échéance.
  
• Les charges
  Les charges ne sont pas non plus réglementées, le bailleur peut les évaluer forfaitairement, il peut aussi les percevoir par versements sous forme de provisions mensuelles ou trimestrielles avec régularisations périodiques par réajustement entre les règlements effectués par le locataire et les dépenses réelles.

• Remise d'un logement décent.
  Le bailleur est tenu de remettre un logement décent dès lors que le logement est la résidence principale du locataire.
  
  Tout savoir sur les règles de décence des logements
  
  Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Sans accord entre les parties, le juge détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
  A défaut de mise en conformité, le juge peut réduire le montant du loyer.
  
• Obligation d'entretien
  Le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement avec des équipements et du mobilier en bon état d'usage. Il est tenu à effectuer toutes les réparations nécessaires pour les maintenir en bon état d'utilisation de façon à ce que le locataire puisse utiliser normalement son logement.
  Il doit s'assurer que son locataire puisse jouir paisiblement du local.

• Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail,
• Il doit user paisiblement des locaux loués en respectant l'usage et destination définis par le bail.
• Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail sauf à démontrer qu'elles sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou d'une personne qu'il n'a pas introduit dans le logement.
• Pour les locations de longue durée, le locataire est en principe tenu de souscrire une assurance.

• Congés du bailleur
  - Le propriétaire qui souhaite modifier les conditions au terme du bail doit en informer son locataire avec un préavis de 3 mois. Si celui-ci accepte, le contrat est renouvelé pour 1 an.
  - Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit en informer son locataire en respectant le préavis de 3 mois et en motivant son refus.

  
  - Dans le cadre d'une résidence avec services, lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial qui arrive à terme ou lorsqu'il envisage une cessation d'activité, il peut établir un bail à usage de résidence principale pour une durée inférieure à 1 an et mais il doit mentionner les raisons et préciser les événements justifiant cette décision. Si les événements ne se produisent pas, la durée du contrat est portée à un an.
  De même, dans le cadre d 'une résidence avec services, si le bailleur décide de cesser son activité, il doit en informer les locataires 3 mois avant la date à laquelle la cessation d'activité est prévue. Sauf cas de force majeure ou redressement judiciaire, le bailleur ne peut cesser son activité avant l'expiration des baux en cours de validité sauf à reloger ses locataires.
  En cas de changement de bailleur, le contrat est tacitement reconduit.
  

• Congés du locataire
  Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve d'un préavis d'un mois.